X市写字楼市场研究报告模板.doc

200XXX市写字楼市场研究报告 总体判断 人行XX市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示：XX市金融平稳运行,XX市金融机构存贷款小幅增长,结售汇顺差继续扩大,深港合作成效显著,存贷款利率水平呈上升趋势,货币市场利率持续走低。XX市货币市场交投活跃,证券市场继续处于调整之中,保险市场发展势头良好,外汇和黄金市场持续快速发展,房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况 一、写字楼宏观市场环境 200X前三季度XX市写字楼市场成交统计 ? 套数 建筑面积（㎡） 金额（元） 均价（元） 第一季度 515 79470 934098630 11754 第二季度 385 74583 862158016 11560 第三季度 153 29072 349224254 12012 合计 1053 183125 2145480900 11716 1.???? 有效供给不足,成交量下降两成 指标 2004前三季度 200X前三季度 同比 成交套数 1922 1053 ↓45.2% 成交面积 230163㎡ 183125㎡ ↓20.4% 成交金额 2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5% 200X前三季度XX市写字楼市场累计成交1053套,总建筑面积183125㎡,成交金额21.45亿元,分别下降45.2%,20.4%,2.5%。 200X年1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目,市场基本处于存量消化阶段,上半年成交量与2004年同期基本持平,进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2.???? 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录 进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度XX市写字楼的成交量超过15万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3.???? 价格整体走高 200X年前三季度XX市写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。 二、市场特征 1.???? 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示,近两年内XX市写字楼的潜在供应量超过120万㎡,而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场,其写字楼潜在供应量超过80万平方米,约占全市供应总量的70%,且主要为超高层高档大开间写字楼,相对于目前全市每年30多万平方的消化量,竞争相当激烈。 2.???? 二、三级市场联动,空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响,福田中心区成为200X年度XX市写字楼绝对的主战场,成交量及成交价格均实现历史性的突破,同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼,开盘一周内基本售磬,在二级市场的带动作用下,前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米,首次超过二级市场,价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现消化了大量前期空置物业,从2003年开始,空置率已连续11个季度保持下降的趋势。 3.???? 供求结构性失衡 ? 从全市写字楼产品未来两年的供应结构来看,高端产品的比例超过65%,且主要分布在中心区和华强北一带,集中了卓越时代广场、新世界中心、国际交易广场、现代商务大厦、江胜大厦、财富大厦、经贸中心、中航广场、华强广场等一批高端项目,且主要走大开间高档写字楼的路线,目标客户瞄准具有较强实力的国际国内大企业及投资客,产品、价格和目标客户的定位基本一致,竞争日趋白热化,而中端和中高端市场的供给则相对不足,存在较大的市场机会。 4.???? 供求阶段性失衡 受城市总体规划和政府土地拍卖节奏的影响,中心区写字楼的入市相对集中,呈现出明显的阶段性失衡特征,200X年前三季度写字楼供给严重不足,而第四季度突然放量,新入市项目体量接近50万平方米,尽管销售场面火暴,但激烈的市场竞争不可避免。从长远来看,中心区写字楼物业具有高度的稀缺性,虽然短期内供求矛盾突出,