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第二部分 区域商用物业市场情况分析 黄浦区是上海历史最悠久的城区,是上海近代商业的发祥地,也是当今上海中心商业区的核心区域。 2000年7月上海市政府将位于市中心的黄浦、南市两区“撤二建一”,设立新的黄浦区,以此为其确立了特大型国际城市的现代化中心城区、现代化中央商务区和市中心现代聚居区的目标定位。 两区的合并充分体现了两者优势互补、资源整合、功能重塑的战略意图,有效地增强了区域的经济实力。合并后全区面积共12.41平方公里,占全市面积的0.2%,其中陆地面积11.017平方公里,水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至2002年底,全区总人口数为63.22万人。 区内万商云集、市场繁荣,为全国闻名的商贸旅游购物中心。上海市第一百货商店、华联商厦、新世界城、亚一金店、绿波廊、华宝楼古玩等上海有名的商店开设在此。南京路是蜚声中外的中华商业第一街。老城隍庙是中外旅游者的观光胜地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黄河路、云南路、文庙、江阴路、董家渡路等著名特色商业街造就了区域经济的活跃和繁荣。 仅2001年,区属商、饮、服销售(营业)就完成302．99亿元,同比增长8．6％；利润完成5．82亿元,同比增长30．4％；增加值完成31．91亿元,同比增长13．8％；社会消费品零售总额完成120亿元,同比增长3．3％。 【通海?中华城】位于原南市区,因此在报告中将重点关注该区域的商业市场,研究分析其未来发展前景。 区域主要商圈的发展情况分析 上海的主要商圈以传统的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)为代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本区域内,显示了黄浦商业的强大实力。 以下我们重点分析本区域主要商圈的发展状况： 南京东路 南京路是上海近代商业的发祥地。1843年上海开埠后,南京路是最早出现现代都市文明的地方,并迅速成为上海最繁华的商业街,人称大马路。到了二十世纪三十年代,十里洋场的南京路已是蜚声中外。整条南京路以成都路为界分两段,其中黄浦区这段为南京东路。 据不完全统计,到上海来的中外游客80％以上都要到南京东路游览,南京东路平时的日客流量为80万人以上,节假日高达120-200万人,外地与外国的游客占70％以上。南京东路有着强劲的辐射力与独特的外向性。 市场状况分析 老店名店多 市百一店和华联商厦就是上个世纪三十年代的先施、永安等当时国内最摩登的大型商场和全国百货业的魁首。张小泉刀剪店也是一家闻名中外的老店。 品牌商厦集中 市百一店、华联商厦、新世界、置地广场都是大型商厦,每天吸引无数的人流来商厦购物游玩。 有时尚休闲步行街 南京东路步行街是上海唯一的步行街,也是全国规模最大的,最繁华的商业街。每天吸引上百万的中外来客。 临近地铁,出入方便 地铁2号线贯穿南京路地下并在人民广场和河南路设两个站点,这为南京路商业街带来了巨大的人流,同时地铁2号线有连接浦东的八伯伴商圈。 中档品牌为主,缺乏高档的品牌 南京路商家主要经营中低档的品牌,不象淮海路经营时尚,高档的品牌。因此,南京路以国内的客商居多,而本地前卫人士一般选择去淮海路购物。这也因此造成南京路的商铺租金一般在20~30元/平方米/天。比淮海路要低。 消费群体以非沪籍人士为主,人均消费低 商业街主力消费群体为境内外来沪观光旅游人士,人流量随大,但以游览、参观为主的观光旅游人士居多,人均消费额不超过50元,整体水准较低。 发展前景 市政府在2001年就聘请了知名的麦肯锡咨询公司,对南京东路整体规划提出方案,实施“三段式风格设计”,重构南京路商业形态,力争在十年之内将南京路重塑为世界一流的商业街区,预计实施该规划总投入将超过180亿元人民币。 东段依托外滩建筑群,展现“海上情怀”南京路东段的主体为外滩建筑群,建成 充分体现海派特色的商务办公和都市休闲综合区；中段围绕世纪广场,打造“都市时尚”,伊都锦商厦、圣德娜商厦等商厦也将进行全面调整符合南京路商业结构的深化和多元化；西段打造新型综合消费圈,筹划“明日之约”,整合新世界综合消费圈（21万M2）和一百商城（16万M2）、新建上海世贸国际广场（商业为6万M2）,将构建成为市中心的商业航空母舰。 总结： 未来南京东路步行街拓宽休闲娱乐业、现代服务业等行业的发展空间,使产业结构日益合理,综合功能更加完善。 整个南京东路商圈在2002年—2005年将形成基本格局,在2005年—2010年完善并提高,使其真正具有世界级客流量、世界级商业收入和全球知名度的国际一流商业街,届时南京路年营业收入将达到400亿元,超过目前的两倍。 豫园商城 上海的城隍庙始建于明代永乐年间（1403年后）,庙内祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯为上海县城城隍神）和霍光（