20xx年20xx年我国房地产行业景气分析.doc

PAGE PAGE 1 2002年-2003年我国房地产行业景气分析 2002年我国房地产行业景气特点分析 总体景气冲高回落 2002年房地产景气呈冲高回落的态势,主要表现在以下方面： (1)房地产投资增长冲高回落,出现逐渐降温的趋势 2000年-2001年房地产投资平均增长23％,其中2001年第三季度增长率接近32％,在经过一个季度的调整后,到2002年一季度房地产投资再次加速,前两个月增幅高达41％,4月份创1996年以来的月度增长新高,为43.4％。1-4月份累计,房地产投资增长了38.8％,比上年同期增幅提高23.4个百分点。但从随后几个月的增长趋势看,这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下,呈现逐渐回落的趋势。2002年全年增长28.2％。估计这一趋势还会延续。 (2)商品房销售增长明显降温 这是导致房地产投资回落的重要原因。商品房销售景气最高点是2001年的第一季度,之后,商品住房消费增长开始明显回落,2002年特别是第一、第二季度降幅进一步增大。一季度末商品房销售额同比增长16.7％,比上年同期回落32.2个百分点；二季度和三季度有所回升,1-6月和1-9月同比分别增长22.4％和31.9％,但总体仍呈降温态势。 (3)商品房积压持续增加 是2001年末以来房地产业发展的一个最值得注意的问题,这一情况显示房地产降温并不是短期的,至少具有中期调整的特征。尽管房地产保持了连续多年供销两旺的局面,但房地产新的积压却越来越严重,2000年商品房新增积压面积(一段时间内商品房竣工面积减去销售面积)为6043.8万平方米,2001年则上升到6524万平方米,2002年1-9月份商品房新增积压面积为213万平方米,而2001年同期仍然是需求大于供给。估计2002年商品房新增积压量不会低于上年,可能超过7000万平方米。因此,连续三年商品房的总积压量将接近两亿平方米。而且目前商品房施工面积已接近7亿平方米,潜在的供给能力极大。这不论是对房地产业本身,还是对整个经济都会是一种巨大的压力。 地区冷热不均 总体而言,此轮房地产投资和消费热,在区域上表现为,东部地区持续“高烧”(将退),而中西部景气热度却并不太高。我国最近两年房地产景气高涨却掩盖了地区间的巨大差距。可以说,东部地区房地产已明显持续“发高烧”,而中西部地区除少数大城市(成都、重庆等)外均处于“想热难热”的状态。 从增长率数据来看,似乎1999年以来房地产热在东部地区不太明显,反而是中西部地区更明显。实际情况是东部地区房地产发展已出现过热(尽管整个东部地区热度也不均匀)、而西部仍然是热度不够。理由是： 一是就整体而言 1998年时,东部地区房地产业发展已经完成了早期超高速成长阶段,进入到一个相对平稳增长时期。在进入相对平稳增长时期,如果其增长速度连续两年以上超过国内生产总值增长的一倍(即高于15％),可以认为已出现了过热。而中西部地区则不然,因为中西部地区房地产业发展仍处于初始阶段,受规模较小的影响,开始增长速度会很高,这就意味着其增长率的高低与东部地区不具有可比性。中西部地区如果在这一时期连续保持20％-30％的年增长,并不意味着出现了过热的情况,只有连续超过50％以上的增长时才可认为过热。这一点可以从东部地区房地产业前期增长中得以佐证,1986年-1995年间,我国东部地区房地产年均增长率为50.57％,其中在1993年-1995年间,东部地区房地产投资年均增长率曾超过一倍,由此也就出现了我国房地产发展史上第一次大泡沫。因此,稳妥一点来讲,中西部地区只要房地产增长不连续超过40％,就不会出现过热的情况。相反,低于20％的增长可能是偏冷的。 二是从房地产投资结构看 房地产投资严重倾斜于东部地区,中西部房地产投资所占比重严重偏低。这与整个经济增长和投资增长的地区结构形成明显反差。20世纪90年代以来,东部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重均超过70％,1998年这一比重高达79.6％,之后虽有缓慢下降的趋势,但2001年末仍高达72.0％,比国内生产总值和投资所占比重偏差12个百分点左右。如2001年东部地区国内生产总值占全国的比重为59.61％,东部地区投资占全国的比重为59.04％。东部地区房地产投资占全国的比重长期偏高,且增幅持续多年保持20％以上,也说明当前东部地区房地产投资已经出现过度的情况。 房地产泡沫已经显现 近两年来的房地产持续高速增长有重要的体制和政策基础,但过快的增长已显示存在较大的泡沫,对此要高度警惕。当前我国经济中内生性增长还比较弱,不能人为地制造繁荣,吹大房地产泡沫,到头来,不仅扩大不了内需,反而使购买力过度消耗。 当前我国房地产泡沫体现在以下方面： (1)近年来房地产炒作的意味