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※ 房地产与房地产业管理制度简介； ※ 房地产转让管理； ※ 商品房预售管理； ※ 房屋租赁管理； ※ 房地产中介服务； ※ 房地产抵押管理； ※ 房地产权属登记； ※ 房屋维修养护管理。 18 房地产相关制度与政策 第二篇 管理实务 1 物业管理企业的概念和设立 ※ 物业管理器乐是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物管理相关活动的经济实体。 ※ 根据《公司法》和《物业管理企业资质管理方法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 2 物业管理招标投标 ※ 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。 ※ 早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工设计、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。 ※ 物业管理招标的程序 成立招标领导小组； 编制招标文件； 公布招标公告或发出投标邀请书； 发放招标文件； 投标申请人的资格预审； 接受投标文件； 成立评标委员会； 开标、评标和中标。 ※ 物业管理投标的程序 获取招标信息； 项目评估与风险防范； 登记并取得招标文件； 准备投标文件； 送交投标文件； 接受招标方式的资格审查； 参加开标、现场答辩和评标； 签约并执行合同。 3 物业管理合同 ※ 前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。 ※ 物业服务合同是物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。 ※ 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别： 订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业管理企业。 合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。 4 早期介入与前期物业管理 ※ 早期介入是指先建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。 ※ 前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。 物业开发项目的可行性研究阶段（立项阶段） 规划 设计 阶段 建设 阶段 业主大会选聘物业管理企业 销售 阶段 竣工 验收 阶段 物业承接查验阶段 物业 入住 阶段 早期介入 前期管理 5 物业的承接查验 ※ 物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、 共用设施设备进行承接查验。 ※ 物业查验的主要内容： 物业资料；物业公共部位；共用设施设备；园林绿化工程；其他公共配套设施。 ※ 物业查验的方式：观感查验；使用查验；检测查验；试验查验。 6 入住与装修管理 ※ 入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事物手续的过程。 ※ 入住的准备： 资料准备：《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；《入住通知书》； 《物业验收须知》 ； 《业主入住房屋验收表》 ； 《业主（住户）手册》 ；物业管理有关约定。 ※ 入住服务的管理： 入住流程；入住手续。 ※ 物业装饰装修管理流程： 备齐 资料 填写申报登记表 登记 签定管理服务协议 办理开工手续 施工 验收 7 房屋与设施设备管理 ※ 制订合理的运行计划 ※ 配备合格的运行管理人员 ※ 提供良好的工作环境 ※ 建立健全必要的规章制度 ※ 设施设备的状态管理 ※ 节能管理 ※ 几种典型设施设备的管理 供配电系统；给排水系统；消防系统；电梯系统；空调系统。 8 物业环境管理 ※ 清洁卫生服务内容： 建筑物外公共区域的清洁；建筑物内公共区域的清洁；垃圾收集与处理；管道疏通服务；外墙清洗；泳池清洗；上门有偿清洁服