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一、房地产的概述 1、房地产的概念和分类 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产，其含义有广义和狭义之分。房地产在物资上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋所有权有关的所有权利或利益，与分析房地产有关的知识，以及经营房地产买卖的商业界。 狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。房产是房屋及权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，单土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。 房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2、房地产的特性 （1）房地产位置的固定性 土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。 （2）房地产地域的差别性 房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅，或者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。 （3）房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物。一般使用年限都很长，一般也要及十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。 （4）房地产的保值和增值性 房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。 3、什么是房地产市场？ 答：房地产市场分广义的和狭义的两类。 广义的房地产市场，包括土地的出让（或批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。 狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。 4、什么叫房地产交易？ 答：城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 5、什么叫地产？ 答：是土地的经济形态，是土地财产，即在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。 6、什么叫地产业？ 答：是指从事城市土地开发、经营与管理的行业；是房地产业的重要组成部分，属第三产业范畴。 二、房地产土地开发使用制度 1、什么叫土地？ 答：原始状态下的土地是一种自然资源，即未经人类开发的自然界原有的处女地，与空气、阳光、天然水、野生林等资源一样，是一种自然物，是人类生存、发展的必要条件。广义的土地是一垂直系统，包括地球表面至地心以及大气层一定垂直距离的空间面积，由多种因素组成，包括土壤、地貌、植被、岩石、水文、气候以及受人类活动影响的地理位置组成的一个独立的自然综合体。狭义的土地一般指地球表面构成陆地的土壤层，通常称之为地皮或地表。城市土地是指城镇建制范围内的土地。1公顷=10000平方米=15亩，1亩=666.67平方米 2、土地所有权 土地所有权又称土地产权，是物权的一种。它的主体是土地所有者，客体是土地，它的含义是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行的是城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有的土地制度。 3、土地所有权的权能 （1）土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。 （2）土地使用权：是指土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。 （3）土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利益的权利，包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。 （4）土地处分权：是指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。 4、土地使用权：是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签定的有关规定，对国家或集体所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 5、土地使用权出让：是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让又称“批租”，属于房地产一级市场。 6、土地使用权出让的特征 （1）土地使用权出让是一种国家垄断行为。 （2）土地使用权是有限的。年限届满时，土地使用蛰可以申请续期。 （3）土地使用权出让是有偿的，其本质是国家凭借土地所有权取得的土地经济效益。 （4）土地使用权享有者享有的范围不含地下之物。土地使用者不因其享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等享有权利