上海某住宅房地产项目开发前期策划案例.docVIP

--WORD格式--可编辑--专业资料-- --WORD格式--可编辑--- 上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区开发前期策划 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身 的力量往往无力完成， 而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。 现针对一案例， 欲 对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积 21 000M2 ，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等 交通设施完备， 目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议， 土地出让协议中规 定土地出让年限为 70 年，用途为住宅，规划容积率为 2.5 ，出让金为 3675 万元。另外开发 商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议， 其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直 接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为 200 万元 / 亩，该开发商在委托设计单 位进行规划设计之前， 在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上， 欲委 托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1 、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的 39 80 元 /M2 至最高的 9980 元 /M2 ，购房户有较大的选择空间， 多数楼盘价位集中在中价范围。 具体调查结果见下表： ( 有关表格请参考本文末的表格 , 下同 ) 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在 4980-6980 元 /M2 。经过 综合分析， 拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主， 以经济能 力较弱群体和高收入白领阶层为辅， 根据自身楼盘的特点， 拟定楼盘住宅商品房销售均价在 6180 元 /M2 。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中 心和上海市统计局联合发布的 2002 年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据， 2002 年房地产市场商品房户型面积 70M2 以下的仅占 2.2% ，房型面积 70-100M2 的占 16.3% ， 户型面积 100-150M2 占 53.9% ，户型面积在 150M2 以上的占 27.7% ，由于户型面积在 10 0M2 以上的占 81.6% ，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前 上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，  它不是指传统意义上的  50M2  左右户型， 而是指 二房一厅面积在  85M2  左右，二房二厅面积在  100M2  左右的户型，这种户型实用性强，总 价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小 区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下  : 、购房户购买力分析 根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销 售均价为：  52.5 万元 -61.8  万元。一般情况下购房者首付  30% ，即  15.75 万元 -18.5  万元左 右，余款向银行按揭分  20 年偿还，以  61.8 万元（二房二厅一卫）房型为例，首付  18.5 万 元，余款  43.3 万元分  20 年偿还，目前商业贷款月利率为  0.42%  ，每万元每月还本付息额 66.21647 元，每月还款额经计算为 2867 元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款， 由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。 、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案 : 社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使 住宅建筑形态向舒适和实用方向发展， 传统的多层 + 高层建筑模式已不能满足土地紧张的大 城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（ 7-13 层），因与多层住宅相比具有 节约土地资源的优势， 与高层住宅相比具有良好的通风、 采光优势， 成为当前和未来最受购 房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用 12 层小高层板式结构。 参考经济指标 : 1）住宅幢