建筑企业与房产企业财务管理的差异性.docxVIP

　　摘要笔者日常接触企业中，有不少从建筑施工企业向房地产开发企业转型。 　　这些企业的管理者认为房产开发公司无非是建设房子，然后销售。 　　在拿到土地后，按对施工业务管理方式，管理房地产业务。 　　等到房子卖完，开始清算土地增值税、企业所得税时，才发现税款占到利润的大半。 　　后悔前期不关心建筑施工企业与房产开发企业的差异。 　　确实，建筑施工企业转型为房地产开发企业，在项目建设管理上存在优势。 　　但若不了解两个行业差异，则会给企业的经营发展带来巨大风险。 　　关键词建筑施工企业;房产开发企业;财务管理;差异性一、经营对象建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。 　　房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。 　　建筑施工企业承接的是先有买主即客户，后有标的即资产的建造合同。 　　在建设中，按客户建设单位的施工图纸实施建设。 　　不承担设计不合理的责任，也不面对市场销售产品。 　　与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多出设计、销售两个部分。 　　这两部分中，需要解决的核心问题是项目产品定位。 　　举个例子收入水平不同的消费群体，在面对高层、洋房、别墅这三个业态时，其购买能力及购买意愿有着质的区别。 　　项目产品定位决定了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。 　　而不同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程成本的差异可能会较大。 　　这也让房产开发公司的成本控制更加复杂。 　　为了做好项目产品定位，房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研，力求使项目产品定位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品定位偏离市场。 　　二、上下游企业建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等，下游企业是建设单位包括了房地产开发企业，上下游关系相对简单。 　　房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、部分材料及设备供应商，下游企业有营销策划公司、销售代理公司、物业公司、商业地产运营公司。 　　随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。 　　在整个投资过程中，还得依赖投资公司提供资金。 　　三、行业特点房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。 　　资源整合包括内外两个方面。 　　对外，企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段，需要与各类型金融单位、政府多个部门、各类供应商、不同产品需求的客户打交道，完成整合工作。 　　在内，单从房产公司的部门人员设置看，真可谓麻雀虽小，五脏俱全。 　　房地产企业受国家宏观调控政策影响大，政府对土地供应、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控，都可能会对企业产生深远影响。 　　房产开发行业还是资金密集型行业，筹集资金渠道多元性，资金占用形态多元化。 　　而建筑施工企业具有生产型特点，靠自有工人、设备、按进度生产、回款。 　　发展壮大的主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。 　　四、纳税主体由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点。 　　在营改增前，国家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。 　　对于简易征收的建筑施企业，在外地施工时，需开具《外出经营活动税收管理证明》。 　　按开具发票金额的一定比例，在施工地点缴纳营业税、企业所得税，代扣个人所得税等。 　　这让长期从事建筑施工行业的财务人员，在纳税中认为税收主体是项目，日常工作中更关注项目的开票金额、收入、回款。 　　在营改增后，由于增值税的特点，国家征管增值税的纳税地点是个‘混合体’，即按照一定比例的预征率在建筑服务发生地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税申报。 　　由于房地产企业在营改增前，是地方税收的重要来源，各地税务局为了完成地方税收任务，往往要求在土地所在地成立房产开发公司或子公司也有用分公司形式，按子公司方式纳税的，在当地缴纳营业税，土地增值税、企业所得税等各税种。 　　这让长期从事房地产开发行业的财务人员，以企业为税收主体。 　　在纳税申报中关注企业的收入、成本、费用。 　　五、适用税收征管文件房地产开发企业在税收征缴中，需执行行业专用税收文件。 　　如国税发31号，是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。 　　国税发91号，是针对房产开发企业征缴土地增值税的专项文件。 　　这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。 　　而建筑施工企业，在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。 　　六、税种与税负建筑施工企业的主税种是流转税营改增前是营业税，营改增后是增值税，企业所得税。 　　房产开发企业的主税种是流转税营改增前是营业税，营改增后是增值税，土地增值税、企业所得税等各税种。 　　比建筑施工企业多了