北京 顺义新城 地产 顾问报告.pptVIP

总价在125-220万的洋房产品消化速度在60-100套/月之间 项目 集中开盘时间 均价（元/平米） 主力户型总价 销售套数 网签套数 （截至11月） 全年月均销售套数 香悦四季 09年10月末 1.2-1.3万 100-140万 220套 274套 60套左右 09年11月末 1.3-1.5万 120-230万 89套 江山赋 9月 1.28万 115-205万 122套 213套 106套左右 10月 1.38万 125-220万 91套 香醍别苑 07年11月 9千 70万左右 723套 723套 60套左右 07年12月 1-1.2万 90万左右 项目价格判定原则 洋房产品入市时间：2010年7月 联排产品入市时间：2011年3月 经济型独栋产品入市时间：2011年3月 联排及经济型别墅部分预期售价参照体系 项目 均价（元/平米） 入市时间 权重 区域权重 万通项目 30000 2010年5月 20% 40% 大龙地产项目 40000 2010年 20% 龙湖香醍溪岸 15000 在售 20% 60% 富力湾 小独栋： 18000-19000 （精装） 在售 20% 纳帕尔湾 20000（精装） 在售 20% 区域内主要标杆项目 区域外限定价格标杆 预计入市价格 15000~16000元/平米 17000~18000元/平米 20000~22000元/平米 预计消化速度 40-60套/月 PART 6 七号地高层产品建议 7#地高层产品建议 建议户型配比 市场参考： 龙湖销售经理访谈： 洋房产品的客户与别墅的客户几乎是同一拨客户，买不着独栋的会买洋房。150-160㎡是洋房产品的绝对主力需求空间。 备注：此配比为已开盘部分 项目 户型 套数配比 面积配比 均价（元/㎡） 香悦四季 83㎡-87㎡二居 235套 38% 13000 95㎡-110㎡二居 110套 24% 13000 127㎡-154㎡三居 148套 38% 15000 香醍别苑 87-95㎡二居 　 共497套　 　 　 25%　 9800 120㎡-130㎡三居 65% 150㎡-160㎡四居 200㎡-320㎡四居 10%　 户型 面积配比 90-100㎡左右二居 20% 140㎡-150㎡三居 50% 160-180㎡四居 20% 200-300㎡四居、五居 10% 7#地高层产品建议 户型设计要点 1. 小户型要结合多露台多赠送面积 龙湖·香醍别苑户型 首次送地下室 7#地高层产品建议 户型设计要点 2. 大户型除赠送露台外，融入国际化生活的设计细节。 龙湖·香醍别苑户型 家庭厅设置 7#地高层产品建议 户型设计要点 3. 注重入户方式、空中花园等方面的别墅感打造 金科·帕提欧洋房户型 PART 7 品牌增值方向初探 ——鲁能品牌具有哪些特殊价值？可能的发展路径有哪些？ 鲁能地产品牌力通过本项目定位提升增值的可能模式有： 产业化发展模式 万科 豪宅发展模式 星河湾、绿城 综合型发展模式 华润置地、中粮 品质型发展模式 中海地产 鲁能地产模式？ …… 顺义新城——成功的城市运营商 优山美地、格拉斯小镇——品质打造别墅专业制造商 鲁能品牌已有形象沉淀： 下一步工作重点 客户研究阶段 案例研究阶段 项目定位及物业发展建议报告 工作周期 15个日历天 15个日历天 15个日历天 15个日历天 重点工作 客户访谈 解决问题 案例研究 整体定位方案形成 工作切入点 根据客户需求确定低密度类产品定位、附加值打造关键点等 重点访谈客户类型： 中央别墅区生活经历客户；望京、国贸客户；民生银行等产业类客户 1.中低密度类大盘案例研究 2.低密度产品高附加值打造案例研究 3.洋房产品打造案例研究 中低密度大盘开发策略；别墅及洋房产品高附加值的产品打造方式；品牌价值如何通过项目提升方式 整盘开发节奏把握 启动区产品定位、客户定位、物业发展建议 1.中低密度类大盘案例研究 2.低密度产品高附加值打造案例研究 3.洋房产品打造案例研究 感谢聆听！ * * * * * * * * 配套升级：各项目商业配套优势，医疗、学校、市政投入等逐步完善 新建住宅项目中的配套商业、会所、学校强化了既有公共配套设施，提升了区域消费及生活档次和便利度。随着未来制造业、物流业的引入，必定会拉动当地的居住、生活需求 ，相应商业配套必将逐渐丰富并提升档次。 项目名称 香悦 四季 金宝城 龙湖 香醍 富力湾 御墅 商业 3万㎡商街 配套商业 — 7000㎡高端商业 — 会所 4000㎡ 金宝酒店 7800㎡会所 5000㎡会所 共9300㎡会所 学校 国际双语幼儿园 — 双语幼儿园/小学 ISB国际学校 蒙台梭利 入驻时间 2011年 201