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香港正佳物业 定位及价值分析报告书 PAGE PAGE i 资富集团彩田项目商业部分定位及价值分析 香港正佳物业 专业水准,构筑卓越品质 刘兵 目 录 TOC \o 1-3 \h \z HYPERLINK \l _To1. 前言 HYPERLINK \l _To2 深圳市房地产发展状况及特征分析 HYPERLINK \l _To3 项目周边状况- HYPERLINK \l _To4 项目的总体定位- HYPERLINK \l _To5 本案市场定位- HYPERLINK \l _To6 商业物业产品定位 HYPERLINK \l _To7 租售价格策略 HYPERLINK \l _To8 开发经营策略建议 HYPERLINK \l _To9 结束语 前言 本项目所直接针对的对象和层面有着根本的区别。其中发展商、投资商、经营者和终端消费者在当中分别扮演不同的角色。既有矛盾的冲突，也有利益的统一；既相互制约，又紧密依存。因此报告中某些观点和取向分别出自不同层面的不同角度，也分别代表各自不同的利益。我们相信站在不同市场，观点将有差异。香港正佳物业公司唯有将这些观点层层剖析，力求真实客观反映出来。方可有效把握和平衡其中尺度与关系，希望在市场对接中发现矛盾，进而解决矛盾。我们相信不同观点的论证和推敲，更有助于项目良性发展。 深圳市总体商业市场背景 商场分割小铺位销售已风光不再 曾经轰动一时的“女人世界”，开业后远未达到人们预期，“铜锣湾”至今仍处于低迷摸索，这使得将统一产权的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大，让投资客重新建立起信心的难度增强。事实上，即使后来彩福大厦的裙楼商场因新一佳著名商家的进驻，和发展商不惜血本10年8%的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分的形式。 因为，这种形式存在许多的问题尚未解决： * 产权与经营权不统一的矛盾始终未能解决。 怎样使小业主的利益得到保障？一旦大商家退出商场，谁来负责重新招租，各小业主之间的利益谁来平衡？ * 铺位划分过细、过小不利经营者使用。 发展商为了尽快销售铺位，常常将铺位划分过细、过小，以减少铺位总值，降低置业门槛，扩大购买层面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商铺，这种矛盾只好通过重新划分、整合铺位来解决，从而导致销售铺位与经营铺位完全不同的局面，一旦经营客退出重新招租时，必将引发各种矛盾。 * 经营管理水平是影响商场存活的关键因素。 商场内各铺位利益相关，彼此一荣俱荣、一损俱损，这需要商场经营管理部门统一的管理协调商场才能做旺。但往往发展商将商铺分割售出后，就不再理会经营的问题，这是导致目前众多商场失败的直接原因。 * 发展商能否“放水养鱼”是招商工作的关键。 一个新的商场开业需要培育市场的时间,发展商需要给经营客适当的优惠来增强其对商场的信心，从而吸引进场，这就需要发展商在一段时间内承受短期利益的损失，如减免租金、管理费等，这些措施对发展商的资金压力较大，发展商面临能否坚守难关的困惑；而发展商如果不“放水养鱼”给租客以适当优惠，则商场招满有一定困难，严重的会导致无法开业，发展商届时将面临更为严峻的形势。 街铺始终受市场钟爱 与上述情况不同，街铺产权独立，受其他干扰因素少，客流量仅受街道人流的影响，生意好做长久，租金稳定。因此，商铺的售价也稳定而高企，街铺的价值为许多投资客和经营者认可，易受市场追捧。 专业市场增多，竞争更加激烈： 订立明确的主题，走专业化路线来吸引客户的专业市场越来越多。 但是做专业市场需要一定条件才能成功： * 可借用的资源优势 * 规模、交通、配套等自身硬件条件