房地产行业发展解读.docVIP

PAGE 1 房地产行业发展解读 中国房地产行业的发展趋势 中国房地产行业现状 05年房地产在GDP的比重超过18.7% 2002～2005 房地产行业连续四年荣登中国暴利行业之首 2002～2006 福布斯中国富豪榜中，有房地产行业背景的占40％～50％以上 近年来，来自房地产行业的税收收入占各地方政府税收总收入的45％～60％ 中国房地产行业的前景 影响中国房地产行业发展的五大因素： 1经济发展速度 城镇居民收入 2城镇 人口数量 3城镇居民 住房人均建筑面积 4城镇 旧房淘汰速度 5社会经济体制市场化程度、政策宏观产业政策 经济发展与房地产发展的关系 可通过以下几个经济指标，判断房地产发展状况： GDP的增长人民的购买水平，房地产投资和GDP的比值，房价的增长率和GDP的增长率的比值，房价和租金的比值； 房地产发展状况 判断房地产业发展状况指标一：GDP增长率 GDP增速与房地产发展的关系 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 10%~15% 飞速发展 人均GDP增速与房地产发展的关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 800～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度也就越快 判断房地产业发展状况指标二：居民购买力水平 大量数据表明人均可支配收入增长9.3%，每年就有10%的城镇居民进入中等收入家庭行列 人均可储蓄余额的快速增长预示未来两、三年将是房地产快速增长的阶段 在经济的不同发展阶段，房地产业的发展水平有所区别 中国城镇居民人均可支配收 我国城镇居民人均可支配收入历年增长情况入历年增长情况 我国城镇居民人均可支配收入历年增长情况 判断房地产业发展状况指标三：房地产投资与GDP的比值 房地产投资 __________ GDP 1..15%房地产泡沫问题将出现 2.10-15%需警惕 10%较为合理 中国房地产投资历年增长状况 1993 年的宏观紧缩导致了房地产业在1994 年后投投资增长率和部分投资热点地区的房价大幅回落，直到1997 年后才逐步复苏。 可以发现，房地产投资的衰退明显落后于宏观经济周期。 中国房地产投资历年增长状况 在本轮经济增长周期中，投资拉动型特点特别明显。GDP 增长受房地产投资依赖逐渐增大。 自走出前一轮的产业发展周期后，房地产行业在国民经济中的支柱产业地位逐渐稳固。 判断房地产业发展状况指标四：房价增长率与GDP增长率的比值 房价增长率/GDP增长率衡量市场风险 少于1需要慎重 1到2需要严重慎重 大于2时有泡沫 房价增长率/GDP增长率可以用来衡量房地产行业相对国家经济扩张的速度，该比率低于1被认为是合理的，在1-2之间则需高度警惕，如果超过2则说明存在泡沫的问题 判断房地产业发展状况指标五：房价与租金走势对比 租金代表真正的需求，当房价走势与租金走势背道而行的时候，说明房价的上升是有泡沫的 城镇人口增长促进房地产业发展 中国的水、电、石油、水泥、钢材等资源、能源的消耗量位居世界前列，城市化进程快速推进 城市化率的快速提高使城镇人口数量不断大量增加 城镇居民人均住房使用面积 城镇居民人均住房使用面积 国外房地产业经验表明，城镇居民人均住房建筑面积达到30平米以上，房地产行业将进入相对饱和期，发展速度缓慢 2003年我国城镇居民人均住宅使用面积仅17.8㎡ 2020年我国人均住房使用面积可能达到的水平为24㎡左右（建筑面积30㎡左右） 经济体制市场化程度及政策宏观产业政策 2005年出台的各项调控政策，以限制价格的涨幅、打压投资炒房为主，目的在于规范楼市、平稳房价、遏制投机，发挥了一定的作用，但总体来看收效不显著。 城镇旧房淘汰速度 1978年，全国城镇住宅淘汰面积只有303万平米，2000年增加到4377万平米，年均增长17％ 中国房地产行业的前景 通过对以上几大因素， 你如何看待中国房地产行业的发展前景?