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我们面临的问题 一条商业街成功要素有哪些？ 成功要素 形象鲜明，差异化经营 业态（主力店、业态搭配组合） 人气（消费力强，流动人口或固定人口多） 硬件设施 经营管理（对业态的把控能力，推广能力） 我们的差距在哪里 没有专项推广，形象不鲜明 硬件设施相对差，商业气氛不明显 不是主流商圈，目前居住人口也不是很多，以前兴华路修路，商业街不流通 没有明确业态规划 没有经营管理班子 难道我们没有出路了吗？ 我们也有自己的优势 高消费优势（自己本身小区，周边小区） 旅游区优势（每年的游客，没地方消费） 环境优势（湖、河、本身的建设） 地段优势（连接东昌路和兴华路） 政府优势（政府命名、政府打造旅游经济） 而且，一切正在变得更好 什么变得更好？ 住宅已经基本卖完，公司的全部资源投入到商铺，招商和旺场是工作重点 小区和周边的人气越来越好 街上的人越来越多（兴华路通车、对面北关街的商业也越来越多） 最重要的是 我们已经有一个非常明确的定位和经营思路，我们愿意为他付出所有的心血和资源 对照上面说的成功要素，看看我们是怎样走向成功的 成功因素一 形象鲜明，差异化经营 我们的形象来源于什么 与现有的商圈形成差异 符合我们周边消费人群的特点 符合整个大环境的趋势 聊城商业态势分析 聊城的核心商圈 聊城休闲购物的核心商圈集中在柳园路两侧，东昌路和兴华路之间 什么是核心商圈 一般有历史积淀 人流量大，商业业态齐全 在市民中形成固定的消费习惯 商品交易量大 威尼斯购物公园 接近于商业集中区和繁华地带，人气较旺 两层商铺组成的围合式商街，经营业态以餐饮、服装饰品、书店为主 ，服装以经营中低档流行服装为主 生意非常清淡，二楼都是免租的，商家均准备撤场，一楼临街的铺面租金较高 水城中街 全长880米，从西往东横穿柳园北路、益民胡同和花园北路 销售和招商情况尚可，但消费群体鱼目混杂，已经成为聊城一个不良消费的场所 中段某铺190㎡左右，上下两层 ，1600—1700元/月 新时代广场 做得比较好的是科技广场以及临街的商铺，永和豆浆、昆仑超市以及乐迪乐等 南面的商业街业态也仅为小型超市、门诊、快餐等非常简单的社区居民配套，人气冷清，租金较低 北街管理费、水、电每季度一交，工商、税务免，由聊百来交。 结 论 l??????? 通过以上的对比分析我们可以看出，由于市场容量有限，聊城除了以聊百、人民广场、东方广场为中心的核心商圈外，其他很难形成另外大众型消费购物的商业中心。 l??????? 也就是因为这样，威尼斯在这几年日渐凋落，水城中街的经营和最初设想南辕北辙，而新时代广场北街部分由于引进专业的业态，电脑科技市场，却走出了一条自己的路。 所以，对于本项目来说，走专业化、特色化的道路，不和大众商业市场去抢生意，而是作为大众商业的一个充实和亮点，同时也是聊城城市的一个特色。 我们定位的根据 小区居住人口的需求（市场调查） 聊城消费的大趋势（休闲消费、家庭消费、女性消费） 我们的地段特点（环境好，适合休闲需求） 因此，我们形象的关键词就是 休闲、高尚、以女性为主 这样的形象的好处 休闲消费是大趋势（休博会、聊城近年来的消费发展趋势） 高尚符合我们小区周边的特点和消费力水平 女性消费一直是消费的主流 这样的形象能区隔开我们和其他商业业态 我们会坚定不移的把商业街塑造成这种差异化的形象，直到聊城每个人都知道 为此，我们制定一系列的VI系统 我们的命名和LOGO 信封信纸应用 道 旗 应 用 报纸广告和物料 成功因素二 业态的构成和搭配 聊城目前经营得比较好的业态有哪些？ 餐饮、美发、美容、服装鞋帽、饰品、超市、百货、足道、歌厅等等 一条成功商业街的业态规划 购物：50% 餐饮：20% 休闲：30% 休闲和餐饮的比例越来越高 我们的业态规划 运河南岸一楼：购物 运河南岸二楼：休闲 运河北岸东面：餐饮 运河北岸西面：超市或菜市 具体来说是 商业街二楼：瑜伽、美体、美容美发、女子舞蹈、健身、休闲吧、网吧、瘦身中心、美甲、女子理财中心、水疗SPA、亲子乐园、书店 商业街一楼：服装饰品、珠宝玉器、家居用品、化妆品专卖、箱包皮鞋 主力店 主力店能吸引大量人气和商气，能代表商业街的形象 我们的主力店：会所（自己经营） 超市 他们必将带来大量的人气 为什么要这样分布 二楼的经营业态的特点 目的性消费较强 有自己固定的客户群， 比较看重周边的客户群 为什么要这样分布 一楼的业态特点 冲动性购物比较多