房地产纳税检查.pptVIP

例、某房地产开发企业年初开发一商品房项目，当年发生经济业务如下：1季度发生期间费用5万元，收到预收款100万元，余额100万元；2季度发生期间费用3万元，预收款新增50万元，余额150万元；3季度发生期间费用10万元，预收款增加200万元，余额350万元，10月份该项目竣工，实际开发成本200万元，商品房可售面积4000平方米，单位成本500元/平米。已售3500平米，余500平米。4季度又开工一项目本季期间费用50万元，剩余产品已售完，销售收入50万元，新开项目预售收入200万元。按季计算应纳税额 一季度预征所得税计算: 实际应纳税所得= —5 万 本季新增预计利润=100X15%=15万 予征应纳税所得额=-5+15=10万 本季应纳所得税=10X33%=3.3万 四季度预征所得税计算： 销售应交营业税=400X5.5%=22万 实际应纳税所得额=400-200-50-22=128万 本季新增预计利润=200X15%=30万 已结转销售预计利润额=350X15%=52.5万 预征应纳税所得额=128+30-52.5=105.5万 本季应纳所得税=105.5X33%=34.82万 外商投资房地产开发企业预缴所得税可以先弥补以前年度亏损： 国税发[1995]153号文件规定：从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预售款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税款 国税发[2000]152号文第二条规定：外国投资企业和外国企业按照税法规定预缴季度所得税时，首先应弥补企业以前年度所发生的亏损，弥补亏损后有余额的，再按其所适用的税率预缴季度企业所得税 税法如此规定，先弥补亏损再预缴所得税是为了简化手续，尽量减少日后退税的麻烦 （一）准予扣除项目 准予扣除项目是纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。 准予扣除项目金额=成本+费用+税金+损失 税法对扣除项目的要求： 真实 合法 税前扣除应遵循的原则： ①权责发生制原则 ②配比原则 ③相关性原则 ④确定性原则 ⑤合理性原则 （二）税前扣除项目的内容和会计处理技巧 1、开发产品的建造成本项目： （1）借款费用的会计处理 ：为建造开发产品 完工前发生的 配比计入成本对象 完工后发生的 财务费用税前扣除 （2）配套设施费的处理 ：公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的费用，是否有偿转让分为： 应由开发产品成本负担的 不得计入成本的大型配套项目 总局《关于外商投资房地产开发企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）规定：企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行 （《土地增值税实施细则》把绿化、道路等费用归入“基础设施费”） （3）开发间接费的处理 （4）成本对象完工后实际发生的土地征用及拆迁补偿费、配套设施费如何进行会计处理 （5）成本对象报废或毁损损失的会计处理 （6）土地闲置费的会计处理 ：会计制度规定；国税发[2003]83号；七部委通知。 补交的拆迁补偿 费、配套设施费 未完工 已完工 计入开发成本 未出售 已出售 计入开发产品 计入主营业务成本 （7）关于拆迁补偿费的税前扣除： 1、根据税前扣除真实性的要求，拆迁补偿费的税前扣除必须有真实合法的凭证——发票 2、粤地税函[1999]295号：经县以上人民政府批准，为了进行城市规划，被动迁户免征营业税；国税函[1998]428号免征个人所得税 3、国税函[1997]87号文：土地承包人被征用的建筑物、构筑物、土地青苗补偿费，征收5%的营业税，不征个人所得税 ?4、《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号） 一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税??? 二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁