第一章 策划标准 房地产前程策划实操标准.docVIP

01、策划的标准定义思考?——??????????????有人说策划就是做秀，有人说策划就是出点子、走捷径，北京一位策划人竟然说策划就是骗，还有人把策划人比喻成游医。有人蔑视策划人，但更多的人对策划人非常崇拜。唉，到底什么才是策划？策划人是不是具有超人的本领？为什么一个毫无特色的楼盘，经过策划人策划后，就会变成名盘？有关策划的定义，有许多种版本，其中不乏调侃式的定义，似乎每种定义都有某方面的道理，但这很容易误导读者。密码——????简单地说，策划就是策动和谋划。房地产策划是指通过资源的整合、嫁接、复制、创造等一系列的活动来达到让楼盘升值的最终目的的过程就是策划。????策划更多的是从认识上去找差异，找出常人认识上的盲点，然后通过加工、整合等手段形成楼盘的一种全新优势，认识的差异就是效益。策划人习惯逆向思维、反弹琵琶，因为只有这样才能打破常规，也只有打破了常规，才能创新。02、策划的作用思考?——????一位房地产开发商的女老板对某策划人说：我开发的楼盘是本地第一个写字楼、地理位置最优越、裙楼商场面积在本地最大、功能和设施在本地属于一流的、楼高也是本地第一高楼，我的楼盘占了这么多的第一，你说还需要策划吗？????是啊，这么一个“天生丽质”的楼盘，还需要策划吗？不仅仅是这位女老板有这种想法，应该说，中国大多数的开发商都有类似的想法，如果他开发的楼盘先天性的条件就很好，他们就不会想着要请策划人来策划，从这一现象就可以看，开发商只把策划人当成救急的医生，之所以出现这种现象，就因为开发商对策划的真正作用认识不够。密码?——策划的标准作用表现在三个方面：1、利润最大化????一个好的楼盘，也许在销售上比较容易操作，但是如果不策划，利润率就可能无法最大化，比如策划前，如果能卖到每平方米3000元，那么经过策划人策划，就能卖到每平方米3800元、4800元，甚至更高。广州市就有两个紧邻的楼盘，一个请了策划人策划，售价是每平方米7000元，一个没有请策划人策划，售价是每平方米3000元，并且前者成为广州的明星楼盘。后者一度出现经济危机，经过资金重组后才焕发生机。2、快速塑造著名品牌????不经过策划的楼盘，也能塑造品牌，但是塑造品牌的时间、物力、人力和资金较大，付出的代价很高，而经过系统策划的楼盘，可以在短时间内塑造出当地、全省乃至全国的著名品牌。3、有效防范和转嫁危机????危机是随时随地都存在的，像上面提到的“天生丽质”的楼盘是不是就没有危机了？不，一样有危机，并且危机更加可怕。因为真正的危机并不是看得见“危机”的时候，而是看不“危机”的时候，举个例子：比如开车，当车行至宽阔无人的公路上时，司机会认为这时没有危机，因为道路很宽阔，又没有行人，这时司机往往就会高速行驶，可危机就从他高速行驶的时候就开始出现了，只不过司机没有看到而已，一不小心就制造了一出耸人听闻的车祸。策划人在策划的时候，会对危机进行系统研究，有危机会将危机转嫁、排除，没有危机会防范危机。03、策划的地位思考?——???上世纪九十年代中叶前，许多开发商都曾经提出过这样的看法：房地产开发中最重要的环节是设计，最重要的部门是工程部。到了后来，有人提出了另一种新的观点：认为是策划和营销。???时至今日，仍然有不少的人认为设计和工程部是最重要的。很多开发商总是先找建筑设计、环境规划方面的专家，等把这些方案全部定下来了，然后再去找策划人策划，习惯性地将策划排在设计、规划和建筑之后。不仅是开发商这么认为，就连建筑设计师和环境规划师也是这么认为。???设计与策划究竟哪个重要？这不是一个简单的问题，而是关系到楼盘开发成功与否的问题，有些楼盘地段环境都不错，可投放市场后却遭遇冷场，原因之一就是开发商将设计、规划和策划的地位给颠倒了。密码?——????房地产开发中最重要的环节是策划，一切都是以策划为龙头，为策划服务的，包括建筑设计和园林规划。????因为房地产开发必须要有一个贯穿全局的主题，而这个主题是通过策划而不是设计和规划来完成的，如果没有策划，设计和规划就会偏离方向。没有策划做指导，设计、规划得再好也是没有价值的。设计也好，规划也罢，一定要以市场为导向，因为开发楼盘的最终目的是要投放到市场上去的，而市场是由策划人来做的，所以在房地产开发中策划是最重要的。04、策划方法思考?——????策划说起来容易做起来难，平时大家整天都在谈策划，现在市场上有许多号称策划师的人，到处去鼓吹策划，并且也承接楼盘策划，可是策划后，和没有策划压根就没有什么区别。????广州有一个策划人，一谈起策划，就公然说他是中国策划第一人，然而真做起策划，却眼高手低。????虽然策划无处不在，每个人干任何事情都需要策划，但是如果策划方法不