房屋交付基础知识及实操对策（30页).pptVIP

房屋交付及相关工作业务讲义 培训内容 一、房屋交付工作的基本知识 二、房屋交付工作的实际操作 三、房屋交付过程中焦点问题及基本对策 四、结束语 一、房屋交付工作的基本知识 什么是房屋交付 房屋交付又称“交楼”、“入伙”，法律术语是房屋交付。 房屋交付是指商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以合同约定的形式通知买受人办理交付手续，并最终以双方签署书面交接协议作为完成标志的一个过程或行为。 一、房屋交付工作的基本知识 房屋交付工作的重要性 1合同义务：《商品房买卖合同》第八条、第 九条、第十一条 2公司结转收入的前提 3业内房屋交付环境的相对恶劣更彰显出此项 工作的重要性 业内房屋交付环境现状 刁民眼中的奸商 刁民眼中奸商 业内房屋交付环境现状 业内房屋交付环境现状 业内房屋交付环境现状 房屋交付工作的基本知识 业内房屋交付环境现状: “维权”是业内一段时间内最时髦、出现频率最高、最具鼓动性的词汇 以房屋交付为时机而爆发的“集体维权”或“集体收楼”成为业内大多数发展商几乎必须应接的招数,发展商”个别解决”或”个别击破”的愿望无法实现 业主大量通过媒体\律师介入施加压力,更加增大了解决问题的难度 以２００1下半年－２００4年上半年势头最旺 多发生在单价5000-7000元/建筑平米的楼盘 房屋交付工作的基本知识 房屋交付工作的组织形式: 1开发商全权委托物业公司组织完成房屋交付工作 2开发商全权委托销售公司组织完成房屋交付工作 3开发商自行全面组织完成房屋交付工作 二、房屋交付工作的实际操作 房屋交付条件: 1取得建筑工程竣工验收备案表(合同第八条); 2取得面积实测技术报告书(合同第八条); 3有关基础设施\公共配套建筑的承诺兑现(合同第十四条)：水电暖 （如交房不在供暖季也须完成试水打压）电话弱电系统甚至热水中水燃 气庭院绿化等配套设施均应同时提供或具备启用条件. 4装修标准已实现(合同附件三) 5取得室内环境检测报告(京建质[2002]197号文) 房屋交付工作的实际操作 完成房屋交付,必须是把控好三个阶段: 第一阶段:交楼前也即合同约定的房屋交付日前的1-2个月; 第二阶段:集中交楼期也即发展商根据合同约定的交付日 期并结合实际情况,为与众多业主实现房屋的顺利交接,而事 先安排的并通过入伙通知书向业主要求的一段相对集中 的接收房屋时间; 第三阶段:集中交楼期结束后的大约1-2个月时间. 房屋交付工作的实际操作 第一阶段的重点工作 1收楼方案的拟定(在收楼方案中要明确关门时间); 2产品条件的具备和完善，成品保护; 3流程制定; 4各类资料和法律文件的准备; 5客户的区分; 6客户关注问题的收集及口径的统一; 7收楼现场的布置,标识的充分张贴,物品的准备等 8物业公司与外围单位的提前接洽(如邮局\电话局\电信局等) 房屋交付工作的实际操作 第一阶段工作的心得体会: 1制定一个由总经理签发的详细的高度权威的收楼方案至关重要(行动纲 领); 2有条件有时间的话,要组织不同的人员对房屋反复自查和整改,即便做不到及时 维修,至少对房屋状况要心中有数;对客户提前进行细分,对客户基本情况做到心中 有数.从两方面进行细分,一方面从与客户的关系紧密程度来分,可以有公司关系户; 享受过特殊折扣户;与销售代表关系良好的业主;平日就安份守纪的业主;喜好挑事 的业主……另一方面从客户履约情况来分,可以有完全履约客户;基本履约客户;欠 款客户;解约客户等 3对精装房进行彻底慎重地开荒保洁非常重要； 4 合同与房屋现状的反复核对,如有出入,提前制定对策; 5对未实现的配套设施等提前制定替代措施; 6发放入伙通知书后,与业主进行电话沟通一次; 7对参加交楼的人员反复培训,统一口径,但要注意对交楼人员的区别培训. ８事先确定和组织稳定的售后维保组织非常重要 房屋交付工作的实际操作 第二阶段的重点工作: 按交楼安排把房屋绝大部分交付出去,不出大的客户纠纷. 房屋交付工作的实际操作 对第二阶段工作的心得体会: 1各司其职,还要兼顾全局,每个人都要树立起把问题终结在”我”处的意识; 2各环节步调一致, 必须严格按流程办事，不怕跟客户讲原则; 3现场充分授权,一般的问题要果断处理;对相对共性的大问题(如之前未考 虑到),则务必收集总结,并最快反馈处理结果; 4现场设立一个由设计、法律人员等构成的综合咨询部门是有必要的； 5对当日该来而未来业主,当日要即刻联系,掌握一手资料; 6坚持每日的例会制度,总结当日问题.如涉及出台赔偿政策,一定要慎重, 一经出台即要公开\透明\并不得轻易变化,且一视同人. 房屋交付工作的实际操作 第三阶段的重点工作: 1组织好维修/返修; 2处理好有争议事件; 房屋交付工作的实际操作 第三阶段工作的心得