房地产典当知识手册.docVIP

房地产典当概念 1、什么是房地产典当 ????房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。 房地产设典的权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。 ????房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。 2、房地产典当的特征 ????房地产典当具有以下法律特征： ????（1）房屋典当是一种双方法律行为。 房屋典当须出典人和承典人双方意思表示一致，订立典当合同。 ????（2）房屋典当是一种有偿的民事法律行为。 典权人占有、使用出典房屋，必须支付一定的典价。出典人必须移转房屋的占有以换取典权人的典价。 ????（3）房屋典当是一种要式法律行为。 房屋典当合同必须以书面形式签订，并到当地的房屋管理部门备案。 ????（4）房屋典当一般有典期和回赎期。 ????房屋出典后，承典人对房屋有占有、使用、收益的权利，但出典房屋的所有权仍归出典人享有。在典期内，出典人不能回赎。典当双方当事人可约定典期，也可不约定典期。当事人未约定典期，出典人可随时要求回赎。当事人约定典期，在典契载明的典期届满出典人逾期不赎的即作绝卖，出典人丧失回赎权，出典房屋归当承典人所有而无须再支付对价。 房地产典当和房地产抵押的区别 1、房地产典当只能为借款合同而担保，而房地产抵押担保的债权范围则不限于此，它还可以为借款合同以外的其他合同担保。 比如甲乙两方签订了一分买卖合同，由甲方向乙方出售价值100万元的货物，而甲方对乙方能否按时支付货款表示怀疑，这时甲方就可以要求乙方提供房地产作为抵押，如果乙方不能按时支付货款，那么甲方就有权典当评估该房地产作为优先受偿。 2、房地产典当中的出典人只能是借款人本人，借款人以外的第三人不能替借款人担保而成为出典人；房地产抵押的抵押人既可以是债务人本人，也可以是债务人以外的第三人。 3、房地产典当和抵押的根本区别在于：典当转移房地产的占有权，而抵押不转移抵押标的房地产的占有权。 办理房产典当的一般手续 ????一般房产典当的过程包括验证、看房、估价、签署协议、办理公证、抵押登记、发放贷款、偿还本息、注销登记等环节。典当人必须将该房产的所有资料，如房产所有权证、土地使用证、契税证、购房发票、房产所有人（共有人）的身份证、户口本完整地交给典当行审核并保管，由典当行实地看房并由双方协商确定典当价格后，签署房产典当贷款合同和房产抵押合同，办理公证，在完成抵押登记手续并拿到他项权证后，典当行即可向典当人发放房产典当贷款。如果一切顺利的话，上述所有手续可在若干个工作日内完成，如杭州市国信典行要求如上手续须在7个工作日内完成，也就是说典当人可在7日内就可获得房产典当贷款，十分便捷。 ????在办理房产典当时，典当人应注意已经抵押的、被查封的、将要拆迁的房产是不能典当的；典当贷款到期后，典当人应及时办理续贷或还贷手续，以免产生不必要的损失；在归还贷款后，典当人应要求典当行及时注销抵押登记，拿回所有的房产资料，以保护自己的权益。 房地产典当价格评估 1、房地产典当评估价格的特点 （1）典当评估价格一般低于公平市价 公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为： A、一个自愿的出售者； B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期； C、在那段时期内房地产价格保持稳定状态； D、房地产价格完全受公开市场影响； E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。 ????房地产典当评估价格的形成都不能完全具备以上条件。首先，被典当评估房地产的权利人是急切需要资金或融资而典当房地产，所以不是自愿的卖主。其次典当评估价格没有经过一段合适的议价时期完成，而是在典当评估日确立典当价格，典当行也是在不完全充分了解该房地产的情况下进行估价，典当评估实际上就是在短时间完成，为了促使典当评估成功，就必须具备价格优势，才能保证典当行风险降到最低，故评估出来的典当评估价格一般较公平市价偏低。 评估类型 基 本 材 料 存量房地产 房屋所有权证 　 国有土地使用证 　 围墙、道路、车库等工程图或面积，综合管网图及水、电、气容量# 　 装修工程决算# 　 房地产租赁合同# 土地使用权 国有土地使用证、土地使用权出让合同 　 土地使用权转让合同、规划方案及审批意见# 　 土地征用协议、抗议迁安置协议、补偿协议# 　 土地开发费用及三通一平