房地产发展趋势报告.ppt

1 Mission? 黑马策略 案例分析 5 社会资源、有效整合 充分利用商会资源、汽车4S店、社会团体、协会组织等有价值的客户资源及单位、团体 1 Mission? 黑马策略 案例分析 6 强大的黑马客户会平台 目前，黑马客户会拥有数万名客户资源，可以作为黑马所操作项目的资源共享客户，形成有效的价值挖掘和利用 2012 携手黑马 共赢未来 THANKS！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 黑马地产权威发布 本报告是严格保密的 审时度势 逆势图强2012年房地产研判与应对策略 黑马地产 二零一二年一月 国内外市场形势 国外形势：全球经济形势长期低迷，当今全球经济进入了一个长期波动和低速增长的时期，这个时期可能延续5—10年 美国和欧洲均陷入严重的债务危机之中 在美国，次贷危机首先是私债危机。同时私债危机又引发了主权债务危机；私债危机和主权债务危机并发 在欧洲，直接发生的是主权债务危机，集中体现了很多欧洲国家多年来财政赤字高悬并依赖它来拉动经济增长的发展方式 全球各资本主义国家出现严重扭曲的经济结构 居高不下的各国债务、创历史水平的失业率、产业竞争力低下以及欧元区的未来发展方向等，仍然对资本主义国家的智慧提出严峻的挑战 国内外市场形势 国内形势：国民经济增长速度下降趋势已经显现 第三季度名义消费平稳增长，实际消费下降 作为投资主动力的住宅投资和地方项目投资或面临下滑 受外部形势恶化影响，外需面临萎缩 国民经济运行领先指数的走势显示了同样的趋势 物价上涨已经见顶，全球总需求的回落令大宗商品价格有所回落，这将使得我国的输入性通胀压力有所减轻 1 布局2011 1 Mission? 结构调整 政策调整 中国共产党第十七届中央委员会第六次全体会议，于2011年10月15日至18日在北京举行，明确了从经济向文化转型的调整策略 中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行，对明年经济做出了总体要求 2012宏观经济政策基调：稳中求进 2012房地产政策：坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点 1 Mission? 政策调整 结构调整 信贷紧缩 房地产税试点 首付提高 首套利率上调 央行3次加息 6次上调存款准备金率 全国共有608个城市发布了房价控制目标，46个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了“限价令” 2011年，对于房地产来说，堪称“史上最严厉调控”的“政策年”，十八般武艺尽数施出，十面出击四面围堵，多管齐下严控楼市 2 难局2011 1 Mission? 地方政府 开发企业 经过结构调整及宏观政策调整，地方政府在整个财政收支方面受到了较大的影响 地方政府出现了财政赤字 土地成交量持续下滑 房产税收减少 市场反应 1 Mission? 开发企业 地方政府 成交量 楼市进入寒冬，成交量持续低迷：2011年下半年以来受调控政策的持续打压，房地产市场的交易热情被大大降低，各地房地产交易量都出现了明显的锐减，同时全国住宅库存量创下历史新高。 土地市场 土地市场成交量大幅缩水：楼市调控导致不少城市的房地产市场成交量缩水，这种效应已波及到土地市场。 2011年来，不少城市出现土地流拍、流标现象，成为土地市场低迷的具体表现之一。 市场反应 1 Mission? 市场反应 地方政府 开发企业 一二线城市 受本轮调控影响，一二线城市成为调控“重灾区”，成交量持续低迷，开发商资金链短缺，各楼盘出现折扣、降价等策略性优惠措施。 三四线城市 三四线城市对本轮调控反应相对滞后，上半年影响甚微，下半年逐渐显现。 3 迷局2012 1 Mission? 2012声音很杂 未来发展走势 2012发展研判 ——“中国只能继续调控” SOHO中国董事长 潘石屹 —— “扛到最后就真破产了” 华远地产董事长 任志强 ——“房地产调控不应赌气” 摩根大通中国区董事总经理 龚方雄 ——“房地产泡沫不会真正存在” 世联地产公司创始人 陈劲松 ——“整死供应方才便宜” 万科董事长 王石 1 Mission? 2012声音很杂 未来发展走势 2012发展研判 万通控股集团董事长 冯仑 ——“中国的房地产生意就像旅游” 香港中文大学讲座教授 郎咸平 ——“黄金还不如地产保值” 中国社科院经济学博士 马光远 ——“100%为了救房地产” 经济学博士