房地产策划赢家策略.pptVIP

房地产策划赢家策略——前期策划及开发管理 十年策划史 销售策划 营销策划 销售策划+营销策划+前期文字建议 前期策划 定义前期策划 综合考虑市场、建筑技术、资金的问题 对企业战略的深化执行过程，通过前期策划，形成完整的开发思路及完整的有形产品，并完成无形产品的定位 是综合了市场判断、建筑技术、营销策略、产品成本控制的研发过程 努力寻找开发企业效益最大化和市场消费者最大接受程度的平衡点 从开发企业决策者的角度思考问题、研究项目，研究成果作为决策者的决策依据 综合了工程咨询和传统营销策划咨询的内容 不是取代设计院的功能，而是作为市场、技术和开发商决策者的桥梁 前期策划工作内容 项目开发战略分析 市场研究 项目定位及开发设想 建筑技术策划及协调 营销设想 投资分析 （展示设计策划及协调） 前期策划的核心价值 实现第一次转换，为第二次转换准备基础条件 在第一次转换时为第二次转化予埋伏笔 ? 市场需求 通过word语言转换为项目定位 开发适合市场要求的产品 第一次转换 ? 项目定位 经autocad语言转换为项目设计 在工程建设上体现定位?  第二次转换 告诉市场 通过word和平面设计语言转换为用户感知价值 实现销售 1、企业战略与项目目标 企业发展战略、企业经营战略、企业投资战略 企业对项目的要求形成项目的目标： 最大的利润 最快的利润 内部收益率最大 最小的运作资金 品牌 为另外一个项目做铺垫 获得管理运作经验。。。。 项目目标的不同影响到策划的思路 某项目月投资额度分析 某项目累计投资额度分析 项目资金帐户现金存量分析 某项目融资额度分析 某项目净利润分析 某项目经济指标分析 谢 谢 欢 迎 交 流 前期策划中的技术要素 内部技术人才和外协技术人才 规划建筑设计和景观设计 综合配套 技术创新 4、前期策划能力是企业核心竞争力的重要体现 房地产商的核心竞争力 房地产开发商的本质就是一个“系统集成商”，是将资金、土地、设计、工程、物业管理、环境等多种变量因素组合成自己的产品，并且通过广告、营销、租赁等服务最大限度地实现自己的市场价值。也就是说，房地产开发商需要高效率地用最少的钱买到社会上最好的产品和服务，并且通过自己高效率的整合，用最少的费用把自己的产品和服务卖到最高的价钱。 * * * 房地产开发过程的二次转换 解构前期策划 企业战略与项目目标 定位前期策划 前期策划核心三要素 前期策划能力是核心竞争力的重要体现 前期策划的时间管理 如何实现高效的前期策划 2、定位前期策划 策划是龙头 以往，是以地为王，有地就有利益，项目开发流程：拿地——找设计院——工程施工——销售。 如今，房地产市场与政策的演进正在不断提高进入的门槛，资金要求越来越高，市场竞争越来越激烈。各种因素联合作用的结果是，对开发企业的综合能力要求越来越高，开发过程所涉及的链条越来越长，风险似乎无处不在，任何一个环节出现问题，整个系统都可能崩溃……。 所以，必须根据市场的要求给予不同的项目以明确的方向，并让这个方向在项目的各个环节中全面贯彻和落实。 所以，前期策划是所有开发工作的起点。 观点一、“策划”已经泛滥 单一的营销策划已不能满足项目开发的复合需求。 市场上所谓的“策划”多为概念性的、后期营销、广告包装、销售执行 其只不过是一张皮、一件衣服而已。 什么决定了项目的成败？什么才是最重要的？ 什么样的策划才是项目开发的核心 前期策划是项目开发的核心 适应市场的产品决定了项目80%的成败 前期策划（开发定性——项目定位——产品定制）决定了项目80%的成败 观点二、没有专业技术的支持，谈不上前期策划 市场判断——word语言 第一次转换 产品定型——autocad语言 第二次转换 市场推广——coredraw语言 前期策划三步曲 开发定性 项目定位 产品定制 开发定性：企业的资源能力 资金背景