第8章房地产课件.pptVIP

房地产开发与经营 房地产融资的概念 从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。 从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产融资的分类 房地产融资的特点 银行贷款融资 信托融资 股票融资 房地产债券融资 银行贷款融资 概念 是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。 融资的基本条件 对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件： (1) 房地产企业应满足的融资条件 (2) 房地产开发项目应满足的条件 信托融资 概念 房地产信托融资的优势 房地产信托的运营模式 股票融资 股票融资 房地产债券融资 房地产债券的概念 房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。 房地产债券分类 房地产债券的发行方式 直接发行与间接发行 公募发行与私募发行 房地产债券的发行程序 按法定程序形成有关决议 制定发行章程 提出发行申请 取得资信等级证明 确定委托发行代理机构 发布募集公告 印制债券 发行及善后工作 我国房地产融资中的主要风险 房地产私募资金的风险 房地产私募资金的风险 房地产企业重组 投资者 投资者与房地产企业之间的合作关系 风险管理 融资　贷款　信托　股票　债券　风险 * * 第8章 房地产融资 本章从房地产融资的概念入手，分析了房地产融资与一般融资的区别，并对房地产融资进行了分类。从房地产融资的资金来源、融资结构、融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融资风险等角度出发，对房地产融资的一系列相关问题进行了较为深入的探讨。 本章内容提要 房地产融资的风险管理 房地产融资的成本管理 房地产融资的主要方式 房地产融资的资金来源 房地产融资概论 重点问题 8.1 房地产融资概论 8.1 房地产融资概论 从融资主体看 从融资渠道看 其他分类方式 - 房地产企业融资 - 房地产项目融资 - 借贷性融资和投资性融资 货币性融资和实物性融资 …… - 直接融资 - 间接融资 8.1 房地产融资概论 融资规模大 1 偿还期较长 2 资金缺乏流动性 3 高风险高收益 4 8.2 房地产融资的资金来源 房地产融资的资金来源 房地产企业的一般性资金来源 房地产企业区别一般企业的资金来源 企业自有资金 政府财政资金 银行贷款 股票、债券、集资、租赁、 商业信用等多种筹资方式 其他资金来源 房地产抵押贷款 售后回租 预售资金 其他筹资方式 8.3 房地产融资的主要方式 8.3 房地产融资的主要方式 从资金信托的角度 房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。 从财产信托的角度 房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。 8.3 房地产融资的主要方式 8.3 房地产融资的主要方式 优势 1 信托融资创新空间宽广，并有巨大的灵活性。 2 可以通过信托解决，增大市场供需双方的选择空间。 3 不受银行贷款对企业自有资金不低于开发项目总投资30%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。 股权证券化信托 股权投资类信托 权益转让模式 混合型信托 抵押贷款类信托 类型 8.3 房地产融资的主要方式 8.3 房地产融资的主要方式 股票分类 按股票所代表的股东权利 按票面是否记载金额 按是否记载股东姓名 记名股票和不记名股票 普通股股票和优先股股票 有面值股票和无面值股票 房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。 8.3 房地产融资的主要方式 Title 直接发行 间接发行 - 平价发行 折价发行 溢价发行 - 募集设立公司发行 募集新股公开发行 无偿增资发行 可转换公司债券 - 准备阶段 审批阶段 实施阶段 8.3 房地产融资的主要方式 8.3 房地产融资的主要方式