房地产税务检查(上).ppt

2014房地产企业所得税汇算清缴与税务稽查技巧(上） 钟必(云中飞） 2014年3月 开篇语 云中飞点评万科欠税门 第一季 央视 房企欠税门3.8万亿 其中，央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是(截至2012年12月31日数据)： 雅居乐地产控股有限公司83亿元； SOHO中国有限公司64亿元； 广州富力地产股份有限公司58亿元； 万科股份有限公司58亿元； 深圳华侨城股份有限公司49亿元； 招商地产44亿元； 合生创展42亿元； 融创中国控股有限公司27亿元； 金地集团26亿元； 新世界中国地产24亿港元。 任志强：愚蠢无知 国税总局表示： 近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。 第二季 央视 万科欠税门44亿 央视 ：万科欠税门44亿 财政部科研所刘尚希称：“应付税金就是应交，没交就是欠税。纳税人计算出来就应该申报交纳。”?“只要达到清算条件，纳税人就必须申报纳税。可清算就是必须清算，不是也可以不清算。……看起来税务部门没有下发通知，似乎没有形成拖欠，但是从法理角度上说已构成拖欠，纳税人有及时、主动申报的义务。 【万科原文】 近日有媒体报道称，我公司2012年年报中，计提的土地增值税清算准备金人民币44.34亿元，为应付未付的土地增值税，并称公司下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目，存在未及时清算土地增值税的问题。经本公司核实，实际情况如下： 1、根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(国税发[2006]187号文)及《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文)的规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况： (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (三)直接转让土地使用权的。 经核实，报道涉及的四个项目，均不满足上述条件中任何一条，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。 【万科原文】 具体如下： 广州金域华庭项目，目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件 【原文】 (二)吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛利率仅为16%，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，属于应退税项目。 【李劲松律师批驳】 万科要想说明此事，就应该公开说明：当时计提吉林万科城项目，当年结算销售的时候，是按什么样的毛利率计算的准备金，且计提了多少准备金。如果当时虚高毛利率虚提准备金，那么，其行为涉嫌偷逃企业所得税违法。如果当时毛利率为16%，则按税法规定，是不能计提1分钱土增税的。 若在依法不该计提一分钱土增税时，却违法计提出了44亿元土增税，这就是偷了11亿元企业所得税的严重偷税犯罪行为！！！ 云中飞论土地增值税：央视，毛利34.63% （1）非普通住宅毛利率超过27.46%就要交土地增值税。计算过程如下： 设：收入为X?????????????????????????????? 成本为Y???????????????????????????? 营业税及附加?为5.7% 房地产开发费用?为10%? 增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)令：?N=(X-1.3Y-5.7%X)=0??? ?即分子为0则没有增值率 假设X=100 则0=100-1.3Y-5.7%X100 1.3Y=100-5.7 Y=72.54 毛利=100-72.54=27.46 毛利率=27.46% 云中飞论土地增值税 云中飞告诉你，税务局对毛利率低于27%是非常敏感的，例如苏州市局《关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管有关问题的通知》（苏州地税函〔2013〕41号）规定，企业有下列情形之一的，纳入企业所得税风险预警管理： 一是营业收入所得税负担率低于4.0%（经济适用房、定销房、限价房负担率低于1.5%）； 二是已完工开发产品的销售毛利率低于27%（经济适用房、定销房、限价房销售毛利率低于12%）。 对于营业收入所得税负担率或销售毛利率低于风险预警值的企业，应由企业说明销售毛利率低于风险预警值的具体理由，理由不充分或不作情况说明的，推送风险管理部门处理。 云中飞论土地增值税 （2）普通住宅要算20%免税的，普通住宅实际上毛利率在40%以下的项目,开发企业基本不需要缴纳土地增值税。 增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)令：?20%=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)假设X=100 则20%=（100-1.3Y-5.7%X100）÷(1.3Y+5