房地产市场周期循环与房地产泡沫.ppt

房地产泡沫测度 输入： 输出： 房地产价格虚涨泡沫 土地价格泡沫 房屋空置率泡沫 房地产投资泡沫 愿景 使命 各模 块理念 房地产泡沫综合测度 =0.703×土地价格泡沫+ 0.583×房屋空置泡沫+ 0.262×房地产投资泡沫+ 0.041×房价虚张泡沫 03 泡沫测度 房价收入比是以房地产泡沫形成时过度的投机需求为基础设计的。 房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处于上升状态，并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性越大。 （1）房地产价格虚涨 房地产价格虚涨是房地产泡沫形成的直接表现，由于房价上涨预期以及大量投机需求的存在，房地产市场价格脱离其实际价值飞速上涨，助推了泡沫的膨胀。此次将以收入比来测度房地产泡沫。 03 泡沫测度 03 泡沫测度 利用房价收入比对西安市房价虚涨泡沫进行测度 2000-2010 年西安市城镇居民人均可支配收入呈逐年上升态势，如表 所示，由 2000 年的 6364 元增长到 2010 年的 22244 元，年平均增长率为 12.7%，居民生活状况得到逐步改善，这为西安市房地产市场的快速发展奠定了坚实基础。房屋均价虽然个别年份有所波动，但总体呈上升趋势，2000 年西安市房屋平均价格仅为 1527.33 元，2005 年为每平米 3444.1 元，2010 年上涨到每平米 6543元。商品房价格的上涨促进了西安市房地产市场的繁荣，但同时也孕育着房地产 泡沫风险。 房价收入比是房屋价格与居民平均家庭年收入的比值，据此定义，房价收入比计算公式应为： 西安市房屋销售价格与收入情况数据表 （数据来源：《西安统计年鉴》，西安统计信息网） 03 泡沫测度 设住宅售价为P，居民家庭年收入Y，银行住房抵押贷款年利率为r，贷款期限为n，首付款比例为a，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k。则贷款总额应等于P(1?a) ,根据银行房地产抵押贷款等额本息还款计算公式 居民还款总额为： 则房价收入比为： 03 泡沫测度 首付款比例为 20%时西安市房价收入比 首付款比例为 30%时西安市房价收入比 03 泡沫测度 银行个人按揭贷款期限一般不超过 30 年，因此设定贷款年限的上限为30 年，西安市住房公积金贷款利率为 4.45%-4.9%，购房商业贷款利率为 7%-8%， 因此，我们取贷款利率变化区间为 4%-8%进行运算。 根据西安市统计年鉴数据显示，历年来西安市城镇居民住宅支出占消费支出的比例大约在 6%-13%之间，近年来房价提升速度超过了收入增加速度，住房支出比例呈现不断上升趋势。 因此可将 k 最大值设定为 25%。2010 年 10 月，银监会发布通知明确购买 90 平米以下商品住房首付比例由原先的 20%提高至 30%。由计算结果可知，当贷款年限为 20 和 30 年，首付款比例为 20%时，房价收入比最大值为 5.404，最小值为 3.069。首付款比例为 30%时，房价收入比的最大值和最小值分别为 3.506、6.176。因此，一般情况下，西安市房价收入比合理区间为 3-6 倍。 03 泡沫测度 西安房地产价格虚涨泡沫分析图 03 泡沫测度 由前面分析可知，西安市房价收入比合理范围为 3-6 倍，通过对西安市2000-2010年房价收入比与合理区间最小值 3 和最大值 6 进行对比，2000-2005年间，西安市房价收入比均处于合理区间 3-6 之间，房地产市场并无价格泡沫存在。2006-2010 年西安市房价收入比值均大于合理区间最大值，由此可以推断，该阶段西安市房地产市场出现了房地产价格虚涨泡沫。若将处于合理房价收入比区间 3-6 范围内的房地产泡沫大小设为零，西安市2000 年到 2010 年房地产价格虚涨泡沫值如表所示： 2000-2010 年西安市房地产价格虚涨泡沫度数值表 03 泡沫测度 土地价格泡沫是一种土地使用权的实际价格严重偏离其基础价值的经济失衡现象，土地价格泡沫是土地实际价格超过土地理论价格的部分， 土地价格泡沫度公式为： 土地价格泡沫度=（土地实际价格－土地理论价值）/土地理论价值 2000-2010年西安市土地基础价值运行区间图 （2）土地价格泡沫 03 泡沫测度 我们将位于土地基础价值运行区间，即无泡沫状态下的泡沫度数值设为0，则可得到2000-2010年西安市土地价格泡沫度，如表所示： 2