房地产营改增影响与准备.pptVIP

* 二维码密文防伪样式： 货物运输增值税专用发票 农副产品收购发票票样 各地区国家税务局印制的农副产品收购发票有一定差异。 海关进口增值税专用缴款书 纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 税收缴款凭证 看看这张增值税发票能不能扣抵进项税 会计科目设置 应交税费——未交增值税 应交税费——应交增值税 ü ü 小规模纳税人只设这一个科目 营改增抵减的销项税额（差额纳税抵减） 增值税留底税额（营改增初始的进项发票处理） 会计核算（略） 一般性账务处理 1、销售 2、采购 3、期末结转 4、缴纳 5、进项税转出 会计核算（略） 对房地产公司影响与准备 一、对会计处理的影响 1、价内税与价外税 2、会计科目设置的变化 应交税费 应交增值税 未交增值税 对房地产公司影响与准备 应交增值税 ——进项税额 ——销项税额 ——已交税金 ——进项税额转出 ——转出未交增值税 ——转出多交增值税 ——减免税款 ——出口退税 对房地产公司影响与准备 二、营改增对于流转税征税方式的影响 1、造成增值税缴纳的不均衡 前期抵扣多，销项少； 后期抵扣少，销项大。 2、可能采取定率预征方式，那么是否又出现项目增值税清算？？ 对房地产公司影响与准备 三、营改增对房地产成本费用的直接影响 1、部分解决重复纳税问题 ——甲供材 ——抵扣体系的建立 2、原营业税发票需要取得增值税发票 营改增对房地产成本费用的影响.doc 对房地产公司影响与准备 三、营改增对房地产成本费用的直接影响 3、营改增对于损益的影响 ——施工单位转嫁税负影响 ——会计核算变化直接影响 100万平方项目，平均售价10000元，成本6000元，请测算营改增前后流转税变化和利润变化。 对房地产公司影响与准备 四、营改增对房地产内控体系影响 1、对上游合作企业的要求 ——采购供应商 ——施工单位 ——其他费用及支出单位 2、证据链条的高度一致 合同、付款、发票高度一致 对房地产公司影响与准备 四、营改增对房地产内控体系影响 3、成本管理要求更加严格 ——增值税发票与营业税发票管理区别 ——施工单位转嫁税负造成管理压力增大 ——成本管理对税的影响作用加大 成本发票 增值税抵扣 所得税扣除 增值税扣除 对房地产公司影响与准备 四、营改增对房地产内控体系影响 4、销售管理 （1）折扣管理 ——商业折扣 ——现金折扣 ——销售折让 ——平销返利 对房地产公司影响与准备 四、营改增对房地产内控体系影响 4、销售管理 （2）促销模式 ——买一赠一 ——抽奖 ——售后返租（转租） 对房地产公司影响与准备 四、营改增对房地产内控体系影响 4、销售管理 （3）付款方式 ——一次性付款 ——按揭付款 ——分期付款 对房地产公司影响与准备 五、营改增对房地产运营模式的影响 商品房 正常销售 视同销售 自己运营 自用 对房地产公司影响与准备 五、营改增对房地产运营模式的影响 传统开发模式 商业地产模式 旅游地产模式 养老地产模式 对房地产公司影响与准备 六、如何迎接建安、房地产营改增 面临的纠结问题 问题1：何时开始？ 问题2：攒着成本票不开行不行？ 问题3：土地增值税会不会取消？土地增值税清算拖着看看行不行？ 问题4：跨越营改增项目怎么办？ 对房地产公司影响与准备 六、如何迎接建安、房地产营改增 请大家记住的几个原则： ——纳税义务发生时间不会改变，发生就需要纳税开票； ——增值税短期内可能会给施工单位带来税负的增加，影响开票或者提出新的要求； ——增值税发票管理比营业税发票更加严格，更加规范； ——由于房地产项目开发的长周期，营改增应该会设置过渡期，甚至是较长的过渡期，如老项目老办法，新项目新办法。 对房地产公司影响与准备 六、如何迎接建安、房地产营改增 马上做的几个工作： ——梳理成本构成，及时取得建安票据； ——做好账务规范，发现隐含风险，争取在营改增前消化风险，做好准备； ——将本企业常见增值税进项项目整理好，预先在内部沟通，提前引起公司重视和注意； * 房地产营改增影响与准备 我国营改增进展情况 营业税和增值税的理解 关于增值税的几个重要问题（发票等） “营改增”对房地产企业的影响 * 营改增进度 2013年8月1日 部分现代服务业 交通运输业 2014年1月1日 铁路运输业 邮政服务业 生活型服务业 建筑业房地产业 金融业 2014年6月1日 电信业 * 营改增效应传导的基本路径是：以消除重复征税为前提，以市场充分竞争为基础，通过深化产业分工与协作，推动产业结构、需求结构和就业结构不断优化，促进社会生产力