房地产过去与现在.ppt

Code of this report | 32 ? Copyright Centaline Group, 2010 深圳外销楼市的特点 1、 外销构成：以一手住宅外销为主导，商用物业配合 2、外销项目特点： ? 多是小户型定位，面积一般不超过100m2，特别是一些酒店式公寓，以50-70 m2特别抢手； ? 一般以高价位发售； ? 强调服务，特别是酒店式的服务，主要针对来往深港两地的商务人员； ? 集中于口岸区域，深圳各大口岸区，尤其是罗湖、皇岗口岸因交通便利，周边配套成熟已形成 较大的港人生活区，而随着城市交通的完善，如深圳地铁的通车，港人区域从口岸向外扩散。 Code of this report | 33 ? Copyright Centaline Group, 2010 深圳历年外销状况 99年后，商品住宅外销年均成交量基本在50万平米以上的水平，2000年是外销成交量的最高峰，接近60万 平米，外销比例超过10%； 01-04年，外销比例呈逐年下降态势； 03年开始逐步放开香港“自由行”政策带动香港经济的回暖，深圳的外销比例开始回涨，目前基本维持在 6%左右的外销比例 深圳历年住宅外销面积 0 80 60 40 20 0.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 外销面积 16.76 23.06 28.95 48.33 58.48 52.01 52.9 54.63 41.07 56.76 44.5 外销比例 6.42% 6.85% 7.77% 9.81% 10.50% 8.76% 7.30% 6.73% 5.12% 6.30% 6.30% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 * Code of this report | 1 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报Copyright任Centaline Group,不可被擅自引用、复制和传播。 ? 告的 何部分都 2010 深圳房地产市场的过去与现在 ——2011原动力培训课件 深圳中原 ShenZhen.04.2011 Code of this report | 2 ? Copyright Centaline Group, 2010 课件结构 A. 房地产一级市场 B. 房地产二级市场 C. 房地产三级市场 D. 房地产外销市场 E. 2005年以来房地产调控政策 Code of this report | 3 ? Copyright Centaline Group, 2010 基本知识 房地产市场划分为一、二、三级市场： ? 一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营 者与使用者的交易市场。 ? 二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房地产出售、 出租、土地转让、抵押等房地产交易。 ? 三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产行为。 ? 概括起来为：一级市场卖地，二级市场卖新房、三级市场卖二手房。 Code of this report | 4 ? Copyright Centaline Group, 2010 房地产一级市场 Part 1 Code of this report | 5 ? Copyright Centaline Group, 2010 基本知识 ? 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费 用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 ? 土地出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者， 并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为，即土地的一级市场； ? 土地转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括了出售、交换与赠与，即 土地的二级市场； ? 土地市场的供给等于土地出让、转让的总和； Code of this report | 6 ? Copyright Centaline Group, 2010 开发商利润链条 ? 通过资本运营获取土地→通过土地储备或土地运营获取土地增值→通过房产创新创造新 的增值→房产创新价值和土地增值部分销售变现。 ? 在这个利润