房地产估价市场比较法.pptVIP

八、求取比准价格 进行综合修正 ： 　修正系数连乘：估价对象价格 =可比实例成交价×1／（1＋S%）×（1＋T%）×1／(1＋R%)×1/（1＋G%) 修正系数累加形式： 估价对象价格=可比实例成交价×（1＋T%）／(1＋S%＋R%＋G%) 求取比准价格：选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法等。 第三节　市场比较法应用实例 　　　为了评估一宗住宅用地价格，选择四宗可比实例。交易情况与估价对象土地一致，其他条件比较：在区域因素和个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）指标值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度，在区域因素和个别因素中，各因子的权重相等，另外，通过市场调查，得到该城市的定基地价指数。根据以上条件，评估该住宅用地2000年10月价格。 项目 估价 对象 A B C D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 00.10 99.10 99.12 00.08 99.04 成交价格 1200 1300 1400 1000 (区域)繁华程度 0 -2% -2 % 0 -3 % (区域)基础设施 0 -1 % -1 % +2 % 0 (区域)交通条件 0 -2 % -2 % +3 % -2 % (个别)地势 0 -2 % -2 % 0 -2 % (个别)形状 0 +3 % +3 % +5 % -4 % (个别)其他 0 -3 % -3 % 0 -2 % 定基地价指数表 ： 时间 99.1 99.2 99.4 99.10 99.12 00.1 00.8 00.10 地价指数 100 101 103 109 111 112 119 121 1　确定修正系数： 　交易情况一致，不需修正。 　交易时间修正已有相应的地价指数表。 　区域因素修正系数： 　　实例A：1／[1+ (-2%-1%-2%)]=100／95 　　实例B：1／[1+ (-2%-1%-2%)]=100／95 　　实例C：1／[1+ (2%+3%)]=100／105 　　实例D：1／[1+ (-3%-2%)]=100／95 　个别因素修正系数： 　　实例A：1／[1+ (-2%+3%-3%)]=100／98 　　实例B：1／[1+ (2%-3%+3%)]=100／95 　　实例C：1／[1+ 5%]=100／105 　　实例D：1／[1+ (-2%-4%-2%)]=100／92 2　进行因素综合修正 　比准价格=成交价格×情况修正×日期修正×　　　　　区域因素修正×个别因素修正 实例A比准价格： 1200×100/100×121/109×100/95×100/98 =1430.84元/平方米 实例B比准价格： 1300×100/100×121/111×100/95×100/98 =1522.15 元/平方米 实例C比准价格： 1400×100/100×121/119×100/105×100/105 =1291.18 元/平方米 实例D比准价格： 1100×100/100×121/103×100/95×100/92 =1344.12 元/平方米 3 计算估价结果：简单算术平均 （1430.84+1522.15+1291.18+1344.12）/4=1397.07元/平方米 第三章　市场比较法 第一节　基本原理 第二节　估价步骤 第三节　应用实例 第一节　基本原理 一、概念 二、理论依据 三、基本公式 四、特点与适用范围 一、市场比较法的概念 　　市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach）：又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，简称比较法、市场法。 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 几个有关概念： 类似不动产：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。 一、市场比较法的概念 　比准价格：以估价对象为基准，对比较案例进行修正后得到的价格。 同一供需圈：以估价对象不动产为中心的市场环境相同、不动产利用条件相似，并对估价对象价格产生显著影响的、供需均衡的特定的不动产利用区域。 交易案例：在同一供需圈内，能与估价对象不动产形成替代关系的、条件相似的实际交易不动产。 标准不动产：在一定区域内设定的，能够代表某一范围内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。 交易日期：交