房地产法教案[1].pptVIP

房地产法实务教案 教师：叶晓彬（教授） 2010.09 第一章 房地产法概述 第一节 房地产的概念 一、房地产的含义和属性一）不动产和房地产1、不动产概念界定：财产→物→不动产→房地产A.物的物理属性：土地及其定着物B.从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产C.以不动产为标的的权利 2、房地产—不动产的主要部分 房地产一词本是经济学概念，后被广泛应用于我国内地和港澳两地。无论大陆法系和英美法系都没有“房地产”这一法律称谓，我国现行许多法律法规都使用了房地产一词，但并没有明确其含义 。 ⑴ 房和地有机整体论。认为“房地产是房屋建筑物和建筑地块的有机组成体”。 ⑵ 房产和地产统称论。认为“房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土地财产的合称”。 ⑶ “房地产是指建筑地块和建筑地块上，以房屋为主的永久性建筑物及其延伸的权利。 界定房地产的两个基本点 首先，房产是不能够和地产分开的，房产和地产是不可分割的统一体。而作为土地本身而言，大致有三类用途：承载用地（建筑用地，城市商业用地）；养力用地（种植，养殖用地）；富源（矿藏）地。只有第一类地才是房地产中的“地”。 其次，房地产具有不可移动性，于是房地产的价值就不仅仅取决于自身，还取决于它与自然区位和社会网络的关系，比如学校，医院，娱乐场所，商业街区，车库等配套措施……于是，关于房地产的界定，还应该包括它的衍生权利。  我国当前房地产制度的狭隘性 20世纪80年代的住房改革就很大程度借鉴港澳做法1994年7月5日借鉴香港、澳门地区房地产制度紧急设计出来《城市房地产管理法》。在物权法缺位情况下，我国内地房地产概念先天不足，长期局限于城市国有土地和城市住房的商品化2008年1月1日《城乡规划法》（2007/10/28） （二）房地产的属性 1、自然属性：固定---不可移动性；耐久---使用的长期性；异质性—独特性和不可替代性；保值增值性---对抗通货膨胀2、经济属性：高资本性；其利用适应物价变动的缓慢性；投资和消费双重性； 3、法律属性：不动产性；财产权利的重要性；房地产的不可分性。4、社会属性：社会效应；美学价值；心理效应 。 二、房地产业的含义和特征 （一）含义：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。综合性较强：建筑、金融信托、建材、装潢、服务。相对独立：联合国将其列为经济类标准行业第八类（共10类）；我国将其列为经济行业第七位（共13类）1985年，明确房地产业为第三产业 （二）房地产业的特征 1、开发经营的对象具有特殊性：土地交易一级市场---土地二级开发。 2、先导性：关联度大，产业链长3、地域性：4、投资大、周期长、收益大、风险大5、较强的国家干预性6、发展具有周期性 三、房地产市场及其分类 （一）房地产市场的特征1、特征：（1）非物流性—”商流”； （2）交易客体的特殊性：融合性；权利不完整性；异质性；稀缺性（3）地域性； （4）不完全竞争性 （二）我国房地产市场的类型 1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》，划分三级市场类型：1、一级市场：土地使用权出让市场—国家垄断经营 土地储备制度的完善2、二级市场：取得土地使用权的房地产经营者和其他经营者，以及与不特定的广大消费者之间的平等法律关系3、三级市场：投入使用后的房地产交易市场 第二节 房地产法的基本理论问题 一、概念和调整对象（一）房地产法的概念和特征：国家制定或认可的调整房地产开发和交易、经营和管理等过程中所形成的房地产关系的法律规范的总称。1、调整社会关系的不可分割性；2、适用法律规范的综合性；3、调整范围的广泛性。 （二）房地产法的调整对象 1、房地产民事关系2、房地产行政关系3、房地产社会保障关系 二、房地产的渊源和体系 （一）房地产法的渊源1、宪法中的房地产规范2、基本法中的房地产规范3、国务院制定的行政法规中的房地产规范4、国务院所属各部委发布的命令、指示和规章中的5、地方各级人大和各级政府发布的决议、命令等6、最高院有关房地产的司法解释7、政策性规范?????? 8、房地产习惯 （二）房地产法的体系 1、法理上的划分：1）法律部类结构：以私法属性为主，兼具公法和社会法性质2）法律部门结构：房地产民事法律规范（民法部门）--房地产行政法律规范（行政法部门）3）效力层级结构：不同效力等级的规范性文件构成 2、如何构建我国房地产法的体系 （1）房地产法的外在表现形式是房地产法的立法体系，而其内部结构就是房地产法的体系，无论外在多么凌乱，内在结构应该是统一、协调