房地产成本核算.pptVIP

* 工程结算（续） 房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入，应计入到“营业外收入”科目，不得直接抵减应付工程款或开发成本 分析：对总的应税所得没有影响，但对不同的纳税年度产生影响 * 财务决算 财务决算：工程结算成本+ 土地征用及拆迁费+ 前期工程费+ 开发间接费用 缺点：只考虑合理性，没有考虑是否取得发票 1、维护开发成本的完整性，不直接调整开发成本，而将尚未取得发票的金额视为其他损益调整，增加当期的应纳税所得额。 2、以后年度取得该发票时，再作为其他损益调整，减少当期的应纳税所得额。 * 分配开发成本 1、按照成本项目归集各种开发成本 2、运用分类法分割建筑安装成本 3、按照分割后的建筑安装成本权数分摊开发成本 成本计算方法 常见的有品种法、分批法、分步法 房地产企业一般采用分类法 分类法是品种法和分批法的结合和延伸，是指以产品的类别作为成本计算对象归集开发成本，计算总的开发成本，再按照一定的标准和方法分配计算联产品和副产品的成本的方法 * 副产品 副产品是指使用同种原材料，在生产主要产品的过程中附带生产出来的非主要产品，或利用生产中的废料加工而成的产品。 副产品的费用比重一般不大，按照计划成本计算，倒算出主产品的生产成本 对于房地产开发企业来说，副产品是指可以转让的公共配套设施，如学校、医院、车库等,以及楼宇的外墙面\屋面使用权 * 副产品（续） 如果财务决算报告中单独注明了有偿转让的公共配套设施的实际成本，则按照财务决算中的实际成本作为计税成本。 如果财务决算中没有单独注明其实际成本，可以按照项目预算作为计税成本 注：均不考虑纳税调整事项 * 主产品 与副产品对应的是主产品，成本等于实际开发总成本扣除副产品的计划成本 注：主产品的生产成本包括副产品的计划成本与实际成本的差额 对于房地产开发企业来说，主产品是指开发的主体项目，如商铺、写字间、住宅等 * 联产品 联产品是指企业在生产过程中使用同一种原料 ，同时生产出几种具有同等地位但使用价值不同的主要产品 对于房地产开发企业来说，联产品是指同时开发的底层商铺、非底层商铺、写字间、住宅等 * 联合成本的分配 1、联产品分离前发生的生产费用即联合成本，可按照一个成本核算对象设置一个成本明细帐进行归集，然后将其总额按照一定的分配方法在各联产品之间进行分配 2、分离后按照各种产品分别设置明细帐，归集其分离后所发生的加工成本。 * * 实物数量法 联合成本是以产品的实物数量为基础分配。 通常适用于所生产的产品的价格很不稳定或无法直接确定。 评价：房地产开发产品的联合产品价格稳定，并且容易取得，分配应贯彻承受能力原则，不能采用实物数量法 * 销售价格法 联合成本是以分离点上每种产品的销售价格为比例进行分配。 通常适用于所生产的产品价格稳定并且容易取得。 评价：贯彻公平原则和承受能力原则 注意：销售价格应来源于同一时点。 一般成本计算的程序 * 产权归属 1995建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 公摊率 = 套内建筑面积÷（套内建筑面积 + 公共建筑面积） 公摊系数=套内建筑面积÷公共建筑面积 公摊系数=公摊率÷（1-公摊率） 套内建筑面积 套型建筑面积 销售面积 * 产权归属（续1） 注意事项方法： 利用房地产开发企业向业主提供的公用面积分摊系数或公用面积分摊率，要求房地产企业提供相应的资料，确定公用建筑面积中，哪个配套设施已经进行了公摊（产权属于全体业主），哪个配套设施没有进行公摊（产权属于开发公司），防止重复或提前结转开发成本。 * 产权归属（续2） 产权属于全体业主但用于营利的，对应的销售成本不允许在企业所得税前扣除，对应的资产的折旧或摊销也不允许在企业所得税前扣除 * 产权归属（续3） ！经营性资产的面积不允许公摊！ 如果已经公摊给业主，应直接调增当期的应纳税所得，不需要分别确认收入和成本 还应关注屋面使用权和外墙面是否属于开发商。 * 成本调整 1、工程结算和财务决算后，开发商将原确认的不可转让的建筑物对外转让的，应按照转让收入减去转让税金和费用后的余额征收企业所得税，不得估算销售成本。 注：对应的成本已经分摊到其他项目的成本中，不考虑其他项目的销售情况，不需要追溯调整其他项目的销售成本。 * 成本调整（续） 2、工程结算和财务决算后，开发商在原确认的不可转让的公共配套设施占用的土地上重新开发的，应按照原确认的土地开发成本和公共设施配套费按照合理的方法核定该部分的成本，同时调减原确认的开发总成本和单位开发成本 sw029@263.net sw029@263.net 房地产成本核算 主 讲：汤国梅 主要内容 一、成本核算概述 二、成本项目 三、竣工决算 四、计税成本 五、成本计算 * 成本核算程序 1、确定成本核算对