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第二章　房地产投资及其区位选择 华东师范大学东方房地产学院 谢福泉 第一节　房地产投资 一、房地产投资的概念 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 第一节　房地产投资 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。 投资者可以获得作为房地产业主的荣誉 获得较高的收益和资本增值 可以降低其投资组合的总体风险 抵御通货膨胀的影响 第一节　房地产投资 二、房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资。 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。 直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 第一节　房地产投资 间接投资主要是指将资金投人与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。 房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金（REITS）的股份或房地产抵押支持证券（MBS）等。 第一节　房地产投资 （一）房地产直接投资 1、房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。 房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 第一节　房地产投资 2、房地产置业投资房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。 房地产置业投资的目的： 满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用； 作为投资将购人的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。 第一节　房地产投资 （二）房地产间接投资 1、房地产企业债券和股票投资 2、投资于房地产投资信托基金 房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。 REITs的优点：收益相对稳定；投资的流动性较好。 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。 第一节　房地产投资 3、购买住房抵押支持证券住房 住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 第一节　房地产投资 三、房地产投资的特性 （一）位置固定性或不可移动性 房地产的位置固定性或不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。 第一节　房地产投资 （二）寿命周期长 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在 40 年以上，而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。 第一节　房地产投资 （三）适应性 适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。 （四）各异性 各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。 （五）政策影响性 政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。 第一节　房地产投资 （六）专业管理依赖性 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。 （七）相互影响性 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和境变化的影响。 第一节　房地产投资 四、房地产投资的利弊 1、房地产投资之利 自然寿命周期长，，易于满足使用者不断变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获取利益等。 （1）相对较高的收益水平。 （2）能够得到税收方面的好处。 （3）易于获得金融机构的支持。 （4）能抵消通货膨胀的影响。 （5）提高投资者的资信等级。 第一节　房地产投资 2、房地产投资之弊 （1）流动性差。 （2）投资数额巨大。 （3）投资回收期较长。 （4）需要专门的知识和经验。 第二节　房地产投资的风险 一、房地产投资风险的基本概念 （一）风险的定义 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。 当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。 第二节　房地产投资的风险 （二）风险与不确定性 风险涉及到变动和可能性，变动用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。 第二节　房地产投资的