房地产西直门项目策划.docxVIP

北京建筑工程学院 房地产项目策划课程大作业 西直门项目策划报告 专业： 工商管理 班级： 商07-2 姓名： 刘丽佳 学号： 2106140712051 指导老师： 张俊 北京建筑工程学院经济与工程管理学院 2010年1月3日  目录 项目用地周边环境分析 区域市场现状及其趋势判断 土地swot（深层次）分析 项目市场定位 项目初步规划 项目投资策划 价格定位及策略 广告策略 媒介策略  第一章.项目周边环境分析 1.1项目土地概括：项目占地21万平方米，东西长700米，南北宽300米，北至西直门外大街，南至西直门外南路，西至铁路巷，东至北礼士路。地质地貌状况：3米以内基本上是房渣土，3-10米为粘土和粉土，10-30为砂卵石。 土地面积及红线图：项目占地21万平方米。 土地规划使用性质：建立综合的商务办公公寓于一体的综合项目，以满足周围居民的需求， 1.2. 项目周边环境调查 在项目地块周围有很多出色的建筑，也拥有着很多人文景观，最优越的是他的地理位置，处在一个国家金融产业带，周围的配到设施齐全，大大提高了这块地的价值。下面就具体介绍一下项目周围所有的配套设施及建筑。 位于项目北侧：德宝饭店、中坤大厦、海洋馆 东北侧：嘉茂购物中心（里面拥有各种名牌服装，化妆品，日用品，还拥有各种各样的餐馆，也包括健身房）西直门地铁站，新建成的北京北站 西侧:华堂商场，北展广场，动物园批发市场，动物园公交枢纽 西北侧：北京展览馆，老莫餐厅，动物园，天文馆 南侧：卡普连锁酒店，展览馆医院，外国语培训学校 东南侧：人民医院 西南侧：北京建筑工程学院 东侧：成铭大厦，国二招宾馆 以上是从小的范围谈论的周边环境，从大的商圈来讲该项目位于国家金融产业带，在项目的北侧就是学院经济圈，位于南侧是金融街商圈，东侧是后海人文休闲区，西南侧是中央政务区。该地块所处地块是十分的优越。再谈西直门的历史底蕴，元代为大都城和义门所在地，明、清时为京师内城九门之一。元至元四年（1267）元士祖忽必烈在金中都旧城东北营建新城，刘秉忠为总设计师，郭守敬负责水源方面的设计，按照《周礼·考工记》中关于帝王之都的理想布局设计建造，至元二十二年城墙、萧墙（即皇城墙）、大内宫殿等建筑完成，其中城墙方圆28.5公里,黄土夯成,共设11门,西墙北门及为和义门.城门北侧设有水关,郭守敬引白浮泉水经翁山泊(今颐和园昆明湖)入水关汇入城内积水潭.元至正十八年(1358)冬元顺帝为防农民起义军攻城,下令赶筑包括和义门在内的11座城门的瓮城和城外护城河的吊桥.其中和义门瓮城门洞高约6.68米，宽4.62米，采用砖砌卷券顶，青灰墙皮。城门为木质，有地堡式城楼3间，上设5孔水眼的水窝2个，可向城门灌水，以抵御火攻。 　 明洪武元年（1368）大将军徐达率明军攻占大都城，元顺帝北逃。为防元反攻，徐达命指挥华云龙整修、加固城垣，对元大都土城外侧包砌城砖。明永乐年间营建北京城，和义门改称西直门。明正统元年（1436）明英宗命太监阮安等监修京师9门城楼，正统四年完工，修建时利用和义门原有的门洞，将原瓮城压在新建的瓮城之下。新修的西直门包括门楼、门洞、箭楼、瓮城、瓮城门各一，均采用山东临清烧制的特大城砖。门楼通高34.41米（包括楼台），为3层飞檐歇山式建筑，柱、门、窗皆为朱红色，檐下的梁枋上饰以蓝、绿两色图案，顶部为绿色琉璃瓦，饰有望兽及脊兽。在门楼台下部正中与城垣墙身垂直方向，辟有券顶式城门洞，因沿袭和义门之制，较内城其他门洞低。装有向内开启的城门一合，用福山寿海5面包锭铁钉固定。城门正前方为一重檐歇山顶箭楼，西、南、北3侧共有箭窗82孔。箭楼西侧面阔7间，内侧庑座面阔5间，通高30米，俯视呈凸型。瓮城连接城楼与箭楼，为东西62米、南北68米的方形。西北角设有瓮城庙。在瓮城南墙辟有一瓮城门。与城门方向成曲尺型，以利屏蔽城门。上方有一座单檐硬山谯楼有两层12个窗，有称瓮城门楼。城外护城河木