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房地产投资信托基金 REITs TIMES 海外REITs市场要闻 日本执政党拟组建投资 HYPERLINK /ref_item/index.asp \t _blank 基金购买REITs所持资产据日本经济新闻3月27日报道，日本执政党正在考虑组建一支投资基金，通过从公共或私人部门筹集资金的方式来购买REITs所持有的资产。该基金规模可能将达到1万亿日元（约100亿美元），并且将从日本邮政银行（Japan Post Bank）及政府监管的日本开发银行（Development Bank of Japan，DBJ）处寻求资金支持。 日本执政党拟将上述计划纳入本月将编制的一项金融措施中。政府官员们十分担忧REITs市场滑坡形势持续下去会导致金融机构盈利恶化，尤其是REITs的主要机构投资者和地方银行等。执政党联盟希望日本邮政银行能够通过购买日本开发银行发行的债券来投资该基金。该基金的投资方还将包括私人部门企业，如房地产开发商等，城市发展促进组织(Organization for Promoting Urban Development)，以及其他公共机构等。政府组建该基金旨在鼓励商业银行向其提供贷款。这支基金将购买REITs拥有的房地产，REITs则将利用这笔收益来投资其他资产。 目前REITs的股息生息率加权平均值为7%左右。尽管去年某些收益率攀升至近10%，但由于银行持股购买公司（Banks Shareholdings Purchase Corp.）大量买入REITs，收益率已经开始企稳。2月份东京证券交易所出现三个月来首次私人净买入REITs的情况。 ?金融危机为投资REITs带来机遇 据Seeking Alpha于3月31日报道，自从去年9月份经济严重下滑以来，REITs经历了一段非常困难的时刻，道琼斯REIT指数（Dow Jones REIT Index）在过去的6个月内下跌了近60%。在大幅下挫后，道琼斯REIT指数在100点左右震荡。此次危机对行业造成严重打击，而且市场对未来租金收入情况的预期并不乐观。虽然持有不动产的REITs拥有良好的长期运营模式，但是在经济周期低谷时期依然会受到影响，这在当前尤为明显。 REITs通过抵押贷款及其他方式来融资，并持有资本资产、物业、不动产。当需要偿付费用尤其是利息的时候，租金收入对REITs来说就显得尤为重要。对于REIT来说，保留现金是渡过此次危机的关键。为此，REITs开始通过新的方式来分红。截至目前为止，已有Simon Property（SPG）， Vornado（VNO）和UDR （UDR）三支REITs给予投资者一项选择权，使其在现金分红和股份分红之中进行选择。虽然大多数投资者更为偏好现金，但是对于分红再投资的投资者来说，股份分红具有税收上的优势。除此之外，削减分红是另一种保留现金的方式，且已有少数REITs采用了该种方式。 随着金融危机持续，不同类型REITs的表现不尽相同。其中，公寓类REITs的投资价值逐渐增大，主要因为房利美（Fannie Mae，FNM）和房地美（Freddie Mac，FRE）向持有房屋的REITs提供贷款，以帮助其渡过难关。此外，部分有实力的REITs能在市场不景气的情况下以优惠价格买入被低估的物业，为长期持续运营奠定了基础。而投资于其他领域的REITs（如：投资于商业物业）则在信贷紧缩的情况下处于较为困难的境地。 一、海外REITs市场动态??????????????????? 对于能够控制债务期限以及削减成本的REITs来说，其能够渡过此次危机并在危机结束后会快速发展。目前，REITs收益率达到历史高位，大多数REITs收益率超过15%。在高收益率情况下，即使分红有所减少，也足以提供令人满意的回报。 ?抵押贷款机构REITs表现良好 据纽约时报3月28日报道，一系列经济和金融的负面新闻使得绝大多数投资品种都遭受巨额损失。但是，至少有一类投资品种—抵押贷款机构REITs（Agency REITs）—在面对经济衰退和银行体系危机时表现相对良好。作为住宅金融REITs的一类，抵押贷款机构REITs主要投资于由诸如房地美、房利美等抵押贷款机构担保的住房抵押贷款。这意味着抵押贷款机构REITs的投资组合是由政府信用担保的，即蕴含的信用风险较低。但是，其依然能够提供具有吸引力的派息收益率。据全美房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，NAREIT）统计，在3月最后一周内，住房金融REITs的平均收益率达到13.8%，而同期诸如投资于商业物业等的权益型REITs的平均收益率为8.7%，抵押贷款机构REITs亦是今年以来表现最好的投资品种之一