房地产相关知识1712270.doc

PAGE PAGE 35 第一部分 房地产业概述 一、房地产业的基本概念及特性 1、房地产基本概念 1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。 在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。 2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。 2、房地产的特性 （1） 不可移动性（2） 独一无二性（3） 寿命长久性（4） 数量有限性（5） 用途多样性（6） 相互影响性（7） 易受限制性（8） 价值高大性（9） 难以变化性（10）保值增值性 二、房地产业的分类 房地产业可分为：房地产投资开发业和房地产服务业。 房地产经纪业是房地产服务业的一种。 房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。 三、房地产市场的涵义 房地产市场的涵义有广义和狭义之分 1、 狭义房地产市场：是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。 2、广义的房地产市场：是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。 四、房地产市场的特点 1、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。 2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。 3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。 4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。 5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。 五、房地产市场的分类 房地产市场分为地产市场和房产市场两大类 ◆ 地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。 ◆ 房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。 第二部分 名词解释 1、国有土地有偿使用：国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位或个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。 2、土地使用权出让：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 3、协议出让土地使用权：协议出让土地使用权是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。 4、招标出让土地使用权：招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。 5、拍卖出让土地使用权：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。 6、房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 7、房屋权利人：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 8、房屋权利申请人：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。 9、房屋所有权登记发证：是指申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书的行为。 10、总登记：是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。 11、初始登记：是指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。 12、转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。 13、变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的