第五章房地产评估Part1概述.ppt

第五章 房地产评估Part.1 概述 一、房地产的特征 （一）土地 1.稀缺性：非再生性资源（一般只会增值） 2.位置移动的双重性：地理位置＋社会经济位置（交通通讯商业文化卫生） 3.寿命：相对永恒性 4.用途的广泛性：最佳效用原则（民星校园用途） 案例 “从07年11月开始，人们买地像着了魔一样，成都竟出现8800万/亩的地，而楼面价才1.6万，旁边最好的房价只有1.3万左右(香港某企业） ；上海也出现6.6万/米楼面价。南京(2700-24000)；苏州：均价：6200－24000；深圳40000；济南：6600；西安6500；昆明：10000 房地产商＋地方政府＝共同进步 （二）房屋建筑 1.一般没有空中楼阁 2.寿命有限 3.可以再生（维修或重新来过） 二、房地产价格评估的专业性原则 房地合一原则（评估时的综合进行） 区域及地段原则（按不同的区域和地段有所区别地评估） 最佳使用原则 （“此一时彼一时原则”——next pp.） 评估原则须参照各国的通胀背景1 对于房价与收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行给出的上限是5：1，而我国2006年三季度统计数据：深圳市场房价与家庭可支配收入为15.76：1，上海15.55：1，北京13.55：1。 美次债危机以来，新房销售均价19.59万美元，合140万元（含土地），中国却非常普遍!！——2006年后走势离谱——三分是市场，七分是人为： 地方政府土地财政；GDP；联合炒作者为强势群体——推动通胀的罪魁祸首；三亚市长陆志远：“房价8394元，贱卖是犯罪” 评估原则须参照各国的通胀背景2 上世纪90年代日房跌过70％，东京地区跌过60％——清盘、倒闭、破产。亚洲金融危机，香港跌了60％，泰国等国家至今还有烂尾楼。 杨国强的碧桂园 自92年开发碧桂园以来, 一直秉持在郊区,远郊发展,低调,实干. 到99年,开发特点是在郊区三不要地方,荒山野地拿地开发,然后卖给以港澳客户为主的群体,赚香港人的钱;进入本世纪,碧桂园向全国发展,特点依旧——哪有碧桂园,那儿的房价就涨不起来——现在还有不少碧桂园别墅才数千元/M2。 Part.2 房地产价格 一、房地产价格体系 （一）土地价格体系 我国特指：土地使用权价格体系——房产、土地使用权（美国西部大开发的一部影片// 一桩案例 1.基准地价：城镇国土使用权在一定时期、区域内不同用途使用权的级别平均价格。 2.标定地价：以1.为基础，结合宗地本身和市场的具体情况确定的地价。 3.出让底价：政府出让土地使用权的最低价格。 4.转让价格：再转让价（房产商土地储备：万科，1800万M2 买卖公平市场价格/ 租赁（曹路某银行）/ 征用价格补偿：五角场一老妪（物权法） 5.其它价格 （二）房产价格体系 1.生产用房产：企业资产评估中属于单项资产要素，不具有整体生产和赢利能力：重置成本法 2.居住用房产：福利价格/ 成本价格历史成本/ 标准价格重置成本/ 商品价格 ——均或多或少包含地价。 3.营业用房产：成本价格重置成本价/ 收益现值价格 4.行政事业用房产价格：公益目的成本 ； 转作它用：用相应用途的价格标准（州政府搬迁之后） 二、房地产价格的构成 （一）土地价格的构成 我国土地的所有权归属：城市国有// 农村和城市郊区：农村集体所有 城市建设征用各类土地后归国有，但须补偿 城镇土地价格的可能构成因素： 土地征用费//或拆迁安置费//土地开发费//土地使用权转让费（国家让渡给土地开发企业） 具体来看： 1.土地征用费：土地补偿（农村集体）// 土地投资补偿（房建、青苗、土壤改良费）// 和劳动力安置费——江大 2.拆迁安置费：城市建设动迁补偿和安置费 3.土地开发费： A/ 三通或七通一平：道路、水电通和场地平整（+排水、煤气、供热及邮电） B/ 公益性市政基础设施配套费 C/ 息税 D/ 利润 4.`````````````` （二）房地产价格构成 1、房地产生产成本 2、流通费用（生产性：看房、维修费； 纯流通：广告、代销） 3、税利（营业税、城乡维护建设税和教育费附加） 房地产生产成本包括—— 土地价格（含公关成本） 勘察设计费、建安费配套费、管理费（如，开发企业工人工资等） 息税（土地使用税） 案例：大东滩围海造地以及土地划拨抵债 三、房地产价格的影响因素 （一）一般因素 社会因素：人口数量与素质、政局与治安、城市化和公共设施完备程度 经济因素：宏观经济金融形势（NY——王启明）：＋奥运；世博 政策因素：住房制度（房改）、房地产政策等 心理因素：深圳、广州（跌1/3）、世博概念——或成2年后……的替罪羊？ （二）区域因素 住宅区：离市中心远