第一章 物业管理实务概述.ppt

（1）针对性的专项服务 满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作，其特点是 物业管理企业事先设立服务项目 公布服务内容和质量、收费标准 业主和非业主使用人可自行选择 （2）委托性的特约服务 为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。其特点是： 通常指在物业管理委托合同中未要求 而物业业主和非业主、使用人又需要 特约服务实际上是专项服务的补充和完善 两大类物业管理实务内容的关系？ 三、物业管理实务的基本环节 策划阶段 前期准备阶段 启动阶段 日常运作阶段 物业服务企业设立 物业管理招投标 物业服务方案的编制 物业管理的前期准备工作包括 早期介入 人员选聘和培训 规章制度的确定 物业管理启动阶段的基本环节 接管验收 用户入住 物业档案管理 首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立 启动阶段的标志 日常运作阶段基本环节 日常的综合服务与管理 系统的协调 一、物业管理的起源 起源——19世纪60年代的英国 第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Organization 简称CBMO）。 第一个全国性业主组织——“建筑物业主组织”（Building Owners Organization 简称BOO）的成立。 美国又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owners Organization and Managers Association 简称BOMA）。 * * 二、中国物业管理的发展历程 （一）中华人民共和国成立前的物业管理 已经出现代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。 （二）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理 物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维修保养，不带有商业色彩。 * * （三）改革开放以后的物业管理 我国最早开始物业管理模式探索与尝试的城市，是当时被列为沿海开放城市和经济特区的深圳。 1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，标志着我国大陆的物业管理迈出了第一步，也宣告了这一新兴行业在我国大陆的诞生。 1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广。 1993年6月，成立全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会。 * * 1994年3月，建设部颁布了33号令，即《城市新建筑宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法律依据。 1992年2月《城市住宅小区管理服务收费暂行办法》 1996年9月《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》 * * 中华人民共和国国务院令 第379号 　　《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。 总　　理　　温家宝 二○○三年六月八日 注意 2003年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》，于2007年9月1日时，将“物业管理企业”正式更改为“物业服务企业”。 2007年10月1日，全国人大颁布了《物权法》，标志着我国物业管理法律法规得到了进一步完善，为物业管理提供了法律规范。 建筑物区分所有权！ “配角”地位造成中国物业管理身处险境。 法制建设滞后于行业发展。 建管之间缺乏有效衔接。 业主与物业服务企业双向选择的机制无法确立。 物业管理的服务内容不明确。 物业管理收费缺乏规范性。 市场化程度较低，招投标行为不规范。 微利行业阻碍企业发展 专业人才缺乏 1、政策法规陆续出台实施、物业管理法制化进程加快 2、物业管理规模不断扩大，服务领域愈加宽广 3、物业管理师制度开始实施，职业队伍建设提上重要日程 4、业主维权意识逐渐增强，行权方式渐趋理性 介绍教材 * 英文Real Estate 或Real Property。“Real ”意为“不动产的” Estate意为“不动产、地产、产业”。 Property意为“财产、所有物、所有权”。表面看意思都是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的： 房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品。 物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物 物业含义主要包括三部分 ： 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物 与这些建筑物相配套的设备和设施