城市房地产管理法1.pptVIP

城市房地产管理法 第一节 概述一、房地产概述 房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物。 房产与地产有时可分，有时不可分。当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产。所以，“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。 二、房地产法立法概况 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 《土地管理法》 《城市房地产管理法》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 《国有土地上房屋征收与补偿条例 》《物权法》 房地产法体现私法上的意思自治和权利保护，属于民法特别法。 由于房地产的特殊性，使国家干预的意志贯穿于权利的产生、利用、变更等所有环节，因此属于经济法的范畴。 国家干预通过行政法规、政策的方式予以实现，认为属于行政法的范畴。 边缘性 二、管理体制 房地产分管 建设部门、土地部门 第二节 房地产开发用地管理 一、土地所有权的归属 国家 ??《土地管理法》第八条 城市市区的土地属于国家所有。 集体 《土地管理法》第八条 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 　 征用土地的补偿安置 征地费用一般由以下几部分构成： ① 土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。 该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍 ② 安置补助费。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。 为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 最高额限制 经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 ③ 青苗补偿费 ④ 地上附着物补偿费 ⑤ 新菜地开发建设基金 ⑥ 土地复垦费或耕地开垦费 二、土地使用权出让 （一）概念 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。 法律特征 土地出让方只能是国家（禁止集体土地有偿出让） 小产权房 个人合作建房 客体是一定年限的国有土地使用权 是要式法律行为：书面合同；办理登记手续 （二）出让的方式 《房地产法》第13条：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。 拍卖出让 招标出让 协议出让 （三）土地使用权的最高年限 1、住宅用地70年 2、工业用地50年 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 4、商业、旅游、娱乐用地40年 5、综合或者其他用地50年 房屋买卖合同关于土地使用权的条款 1、70年还是50年 2、年限缩短未告知是否构成欺诈 3、年限缩短对房屋所有权是否有影响 （四）土地使用权终止 1、使用期限届满 2、根据社会公共利益的需要提前收回 3、因逾期开发被无偿收回 4、土地灭失 （四）土地使用权续期 使用期满，最迟应于届满前一年申请续期限。批准的，重新签订合同，支付土地使用权出让金。 三、土地使用权划拨 （一）概念 经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 （二）划拨的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重地扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律法规规定的其他用地 安置房屋、经济适用房 注 意 土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。 划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。 四、城市房屋征收（拆迁） 《城市房屋拆迁管理条例》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 房屋拆迁进程 伴随着：暴力、暴利 （一）立法背景 　　2007年3月，全国人大通过物权法。物权法正式实施后拆迁将“无法可依”。 　　2007年8月，修改了城市房地产管理法，增加规定，“为了公共利益的需要