房地产项目经济效益测算及Excel的应用.pdf

现代服务 中国科技信息2007年第15期 房地产项目经济效益 测算及Excel的应用 乐信康 宁波市镇海区房地产公司 315200 projects of real Estate With Excel 摘 要 项目分解算方法。项目分解估算法就 在租售收入估算中最重要的是对租售 经济效益测算是房地产项目可行性分析的前 是：将所包括项目成本、费用的支出累 单价的测定。租售单价的测定也必须先 提和灵魂，研究Excel在经济效益测算中优 计数相加得到总开发成本；再把售租等 进行市场调研，调查内容一般有：当地 势、应用和实现技术，以及具体分析Excel 收入累计相加得到总收入，总收入减去 居民生活、收入水平，已开楼盘租售情 在实现过程的主要方法，对房地产项目的经 营业税等相关税金和销售费用得净收入； 况、租售价格，在建楼盘总量、开竣工 济效益测算和分析，提高计算效率与正确率 有一定的实用价值。 净收入减去总成本即为利润。 日期，市场需求情况等等一切与确定租 关键词 1、测算前的准备工作 售价格和租售率有关内容。再将调查所 房地产；效益测算；Excel；应用 为了提高成本估算的正确性和参考价 得数据筛选、分析、整理，综合各种因 值，我们必须在编制前对项目所在地作 素，运用成本估价法和市场比较法等各 相关的调查研究，取得与开发成本直接 种定价方法加权平衡后确定租售单价。 有关的各种数据，并对项目各类指标进 租售收入估算就是将各类收入列表计 引言 行分析计算，整理归档以备后用。 算，并减去营业税、销售费用，得净租 一个房地产项目在实施之前，都必 调查的内容大致有：基本建设程 售收入。在成本估算中，未把租售费用 须进行投资可行性分析，经济效益测算 序；相关优惠政策；税、费项目及收费 和税费列入成本，因为这两项费用的大 与分析是一个关键的环节，经济效益测算 标准；相应项目类型的建安工程造价； 小都跟租售额有关，从其性质来分析不 的是否正确会直接影响到可行性分析的结 水、电、气、暖、通讯等基本设施供 宜当作投资，只是一种支出，所以应该 果，经济效益分析是可行性分析中的灵魂， 给成本；主要建材价格；施工企业作业 在租售收入中作为支出项列入。 也是房地产项目开发过程中必不可少的经 能力；劳动力市场情况等。 4、利润测算的一般方法 济技术资料。特别是在房地产市激烈竞争 应进行计算的指标主要有：土地面 在已知总成本、总收入和净收入的 中，经济效益测算的 “快速正确”尤其重 积，总建筑面积和按用途分类的各种房 情况下，计算利润就比较简单了，计算 要。 屋建筑面积，绿地面积，容积率、绿地 公式为： 快速正确地获取经济效益测算结果， 率等在效益测算时要用到的各种数据。 利润 =净收入 -总成本 -土地增 其先决条件主要有二条，一是通过市场 2、成本估算的一般方法 值税 调研快速、正确地获得有关数据；二是 成本估算编制一般采用表格式，为 这里需要说明的是土地增值税，国 在预测过程中准确的利用调研所得有关数 了清晰、正确地反映各项成本核算和费 家税务局2007年1月18日发布了《关于 据，按测算目的要求合理设计表式，精 用，我们必须合理地对费用进行分类和 房地产开发企业土地增值税清算管理有关 确计算减少误差。本文针对后者，结合 表格设计。一般将成本分成 “土地取得 问题的通知》，就土地增值税清算管理 本