房地产楼盘设计趋势分析.docVIP

PAGE PAGE 1 首先要介绍我们公司的设计不得不介绍我们公司的背景中建国际是一个大型的设计企业，业务不在全国各地，类别也特别多，其中居住业务占40%以上，我们光居住类的项目，每年的设计量是晁补1500万平米，所以有了这样一个，量的积累，我们有条件对居住类的项目，做一些稍微深入的分析，我们居住设计现阶段面临的是什么呢？首先就是一个大环境，中国的城市化进程，我们在未来二十年将有3.5亿人进入城市，这样他的设计量非常大。第二发展快，每个趁势的土地价格上涨非常快，作为我们开发商来说，土地成本也在增加，对土地的利用就更加精细化。第三我们国家幅员辽阔，各个地区的地理、气候、经济、文化每个城市相应的法律、条例都是不太一样的，这些对我们设计来说，或者对房地产企业来说是限制，同时我觉得也是机会，最后一个就是，随着生活水平的提高，原来文化的影响，这些因素对我们的生活方式，都有了新的变化，对我们住宅的产品，他就有了很多的创新的要求，针对以上的方面，我们认为，居住设计比较核心的任务，比较重要的任务，一个是对于土地价值的分析，由于，刚才我说了土地价格上涨比较快，土地越来越珍贵，所以不管是开发商也好，整个社会也好，对土地的价值都更加的珍惜。 第二，我们觉得，对产品价值的贡献。产品价值主要包括，对市场的适应程度，还有就是户型功能，以及其他方法，比如说立面、材质、环境等等，这些都是归在产品价值方面，这些我们也认为，是在建筑设计价值范畴之中。 具体到项目层面，开发商在拿地之初，一般来讲，虽然经过了很长时间的分析，往往是根据他的商业的敏感度进行可行性研究，接下来，就是建筑师坐的工作就是对一系列的土地方面的经济指标，他周边的情况的综合分析，是对开发决策的落实和延伸，我们就会形成，初步的概念性的方案，从CCDI的工作模式来讲，我们是希望通过理性研究和精细化研究，形成方案，我们在形成方案之前把账算清楚，让开发商知道，我们拿到这块地究竟价值在那里。 下面我通过我们设计的几个案例，把前面我说的这些跟大家做一个介绍，这个项目是我们02年开始的，是做的李嘉诚旗下的在广州番禺的项目，建筑面积70万平米，在他的东北侧是临珠江景观资源不错，同时当时在番禺向兴河弯已经开盘了，整个番禺的板块，作为当时来讲，在广州大的板块上是一个高档的。和黄的定位，自然也就是，一个是板块定位是比较高的，再一个以和黄这样一个背景来说，他也是以做高档楼盘见长，所以这个楼盘虽然是1.4容积率，但是他也定位高档楼盘，怎么把这样一个大楼盘，相对比较高的容积率做成一个高档的社区，这一点从设计之初，我们就着重的在土地价值分析上下了一些功夫，首先有一个重要的资源就是珠江，在他的东北侧，这一块是一个很重要的资源，同时由于这一个地块，面积比较大，可以形成内部造型的条件，所以我们在最初的概念方案和业主一起定位为濒水生活，以水作为最重要的机制趋向，作为我们这个楼盘的设计核心，从产品配比上，也紧紧围绕，我们这个主题，比如说这个水景，比如说我们在产品卖定上，高层的一般来讲是景观，别墅最大的核心价值是格局，基于这样的分析我们的用地就非常清晰，在南侧我们尽量把楼层做高，因为广州地区日照角度高，所以日照间距比较小，所以我们有条件把用地南侧做得相对比较高，基本上大家可以看到，如果稍微仔细看，就可以看出，比如说最南侧，我们在用地的，路的北侧，设计了很密的告高层，前面我们尽量设计一个单元这样的高层，这样视线尽量不干扰，但是在高层部分，所有的产品都能够看到江景。反过来，我把大量得用地节约下来，用在独栋别墅上，同时我们在这么大的用地范围内挖了一个湖面，大家看，表面上感觉像是湖实际上看，如果倒过来看是一条一条的河沟，但是就是这样我们这个面积也达到了5万平米，这个项目里边我们更多的是去研究和探索，我们到底这个土地资源怎么去配比，到底有多少面积是配比给别墅，多少面积是算在高层、小高层，他的价值是最大化。这个是我们经历了差不多一年的工作来做这个工作，主要目的就是把高层用地、水景用地、别墅用地，做到价值最大化，平衡土地的价值。用地的西侧，他是小高层，这个都是复式的户型，当时称作花园洋房，这里有一个细部都有很多的设计，比如说主入口有一个比较大的会所，在接近入口和会所的位置，我的湖面的水面相对来说还是视线比较开阔，还有一个比较重要的部分，在纸状形的岛上的面积安排，院落的面积怎么分配，这一些，可以说在02年的时候，我们已经在做这样的研究，反过来看，目前市面上很多别墅的楼盘，我们还可以看到大量的公共绿地，这一点不得不说，在港澳这一带的开发商，他们对这一类楼盘满有经验，在交流过程中，他们当时提出来我的公共绿地，尽量压缩，把土地放到私家花园，这个好处一个是用户满意，把的私家花园变大了，同时，开发商的维护压力也会变小，这里边还有比方其他的比方说