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项目三 拆迁房地产评估 本项目主要内容 任务1 运用市场法评估拆迁房地产 引言： 市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种，在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时，也必须以市场比较法为辅助，所以它又是最基础的方法。如剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。 本任务重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。 一、市场法的相关知识 （一）概念 市场比较法：（The Sales Comparison Approach）又称市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。 具体要求选取的房地产符合下列6个条件： ①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内； ②在用途上应与估价对象的用途相同； ③在规模上应与估价对象的规模相当； ④在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同； ⑤在档次上应与估价对象的档次相当； ⑥在权利上应与估价对象的权利性质相同。 二、理论依据 由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具在同等效用的商品获得相同的市场价格。因此，估价对象的市场价值可与估价对象同类型的具有替代性的交易实例来决定。也就上说，可能利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测估价对象可能实现的市场价格。 （三）市场比较法的适用条件和范围 必须具备以下三个条件： 1. 市场上有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要； 市场比较法的运用完全取决于市场信息。一般认为评估者掌握的初始资料即供筛选的房地产交易实例至少应有10个以上，其中不少于3个最终可以选定为比较实例。 2. 比较实例与估价对象具有替代性； 3. 资料要可靠。 不适应用于： 1. 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区； 2. 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如寺院、园林等。 二、市场法评估城市拆迁房屋价值的操作过程 1. 拆迁估价前的准备工作 2. 入户调查 3. 收集市场交易资料 4. 选取可比实例 5. 建立价格可比基准 6. 交易日期修正 7．交易情况修正 8．房地产状况修正 9．求取比准价格 二、交易实例搜集与筛选 搜集交易实例的资料 ----运用市场法的基础和前提条件 l通常的信息渠道有： 1．查阅政府有关部门的房地产交易等资料 2．查阅有关房地产出售、出租的广告、信息等 3．参加房地产交易展示会，了解房地产价格行 情，搜集有关信息，索取有关资料。 4．向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融 机构、司法机关等了解有关房地产交易的情况。 5．假装成房地产购买者，与房地产出售者，如 房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的 房地产价格资料。 6．同行之间相互提供。估价机构或估价人员可 以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价 案例资料 交易实例需要搜集的内容有哪些？ 需要搜集交易实例的内容很重要，一般有： (1)交易双方的基本情况和交易目的； (2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等： (3)成交日期； (4)成交价格； (5)付款方式； (6)交易情况等。 交易实例调查表格 选取可比实例 1.类似房地产：地区相同、用途相同、结构相同、权利性质相同(出让方式)； 2.可比实例的交易类型与估价目的相吻合； 3.交易实例必须为正常交易。正常交易是指公平竞争、信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易； 4.交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近。最长时间不宜超过2年。 例：某一幢砖混结构的住宅，建筑层数为9层，地区级别为5级。要求用市场比较法评估其出售价格，请从下表中所给出的资料中选取合适的比较实例。 建立价格可比基础 现搜集甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积140m2，成交总价95万元，一次付清，该类房地产的得房率（使用率）为0.78；乙实例建筑面积180 m2，成交总价120万元，分两次支付，首付40万元，余额于一年后付清，月利率为0.6%；丙实例建筑面积为40坪，成交总价1200万日元，一次付清。丙实例交易当时的人民币与日元的市场汇价为1