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第四章 房地产评估 其他方法简介 第六节 房地产评估的剩余法 一、基本思路 剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。在评估待开发土地价值时，剩余法运用得较为广泛。 第六节 房地产评估的剩余法 二、适用范围 剩余法主要适用于下列房地产的估价： 1．待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。 2．将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。 3．待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。 第六节 房地产评估的剩余法 三、计算公式 剩余法的计算公式表现形式较多，但根据剩余法的基本思路，其基本公式是： V＝A－(B+C+D+E) 式中：V——购置土地的价格； A-——开发完成后的房地产价值； B——整个开发项目的开发成本； C——投资利息； D——开发商合理利润； E——正常税费。 实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为： 土地价格＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用 －利息 － 税费－利润 第六节 房地产评估的剩余法 四、操作步骤 (一)调查被评估对象的基本情况 (二)确定被估房地产最佳的开发利用方式 (三)预测房地产售价 (四)估算各项成本费用 (五)确定开发商的合理利润 第六节 房地产评估的剩余法 五、应用举例 [例4—11] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 第六节 房地产评估的剩余法 解：(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。计算公式为： 地价＝楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润 (2)计算楼价。 楼价＝2000×2.5×9000元) (3)计算建筑费和专业费。 建筑费＝3000×2000×2.5元) 专业费＝建筑费×10％10％＝1500000(元) Continue to the next 第六节 房地产评估的剩余法 (4)计算销售费用和税费。 销售费用2.5％＝1125000(元) 销售税费6.5％＝2925000(元) (5)计算利润。 利润×(地价＋建筑费＋专业费) ×10％＝(地价 ×10％ (6)计算利息。 利息＝地价×[(1十6％)2—1]＋1500000) ×[(1＋6％)1－1] ＝0.1236×地价＋990000 第六节 房地产评估的剩余法 (7)求取地价。 地价16500000－1125000－2925000－0.1×地价－1650000－0.1236×地价—990000 地价1.2236元) (8)评估结果。 单位地价2000＝8912(元／平方米) 楼面地价＝8912÷2.5＝3565(元／平方米) 第七节 基准地价修正系数法 一、基准地价的含义 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、 住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 表现, 区片价和路段价。 第七节 基准地价修正系数法 二、基准地价测算的基本思路 基准地价测算主要采用如下方法： 样点地价 修正 标准宗地地价 取基准地价。 基准地价确定后，还要评估标定地价。 第七节 基准地价修正系数法 三、基准地价的特点与作用 1．基准地价的特点。 (1)基准地价是区域性价格。 (2)基准地价是土地使用权价格。 (3)基准地价是平均价格。 (4)基