房地产泡沫认识方式.docxVIP

　　1指标法11房价收入比房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。 　　当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。 　　当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。 　　其计算公式为房价收入比=商品住宅平均单套价格居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。 　　在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。 　　12房地产价格增长率／增长率该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。 　　指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。 　　警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。 　　如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。 　　13空置率房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。 　　国际上通用的计算方法为空置率=增量房和存量房中的空置量全社会增量房和存量房总和。 　　一般而言