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房地产法第一讲 房地产法基本问题 课件大纲 2008-04-05 20:07 学习预期目的：1、熟悉房地产、房地产业、房地产市场与房地产法的含义2、了解我国房地产法的调整对象与法律体系3、正确理解房地产法律关系，学会用法律关系的理论分析房地产法律问题4、了解国外和我国房地产法产生和发展的进程 第一节 房地产与房地产业一、房地产的含义和属性一）不动产和房地产1、不动产1）概念界定：财产→物→不动产→房地产A.物的物理属性：土地及其定着物B.从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产C.以不动产为标的的权利2）对不动产界定的历史、现状A. 古罗马帝政后期，以物理属性划分不动产和动产，影响延续至今B. 1922年前苏联民法典废弃动产和不动产的区分，我国长期效仿C. 1988年1月26日最高人民法院关于民法通则的解释首次在186条界定了不动产（以物理属性）D.1995年担保法第92条界定了不动产的范围E. 我国物权法对不动产表述的开放性2、房地产—不动产的主要部分房地产一词本是经济学概念，后被广泛应用于我国内地和港澳两地。无论大陆法系和英美法系都没有“房地产”这一法律称谓，我国现行许多法律法规都使用了房地产一词，但并没有明确其含义黻⑴ 房和地有机整体论。认为“房地产是房屋建筑物和建筑地块的有机组成体”。⑵ 房产和地产统称论。认为“房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土地财产的合称”。⑶ “房地产是指建筑地块和建筑地块上，以房屋为主的永久性建筑物及其延伸的权利。 ★界定房地产的两个基本点首先，房产是不能够和地产分开的，房产和地产是不可分割的统一体。而作为土地本身而言，大致有三类用途：承载用地（建筑用地，城市商业用地）；养力用地（种植，养殖用地）；富源（矿藏）地。只有第一类地才是房地产中的“地”。其次，房地产具有不可移动性，于是房地产的价值就不仅仅取决于自身，还取决于它与自然区位和社会网络的关系，比如学校，医院，娱乐场所，商业街区，车库等配套措施……于是，关于房地产的界定，还应该包括它的衍生权利。 我国当前房地产制度的狭隘性20世纪80年代的住房改革就很大程度借鉴港澳做法1994年7月5日借鉴香港、澳门地区房地产制度紧急设计出来《城市房地产管理法》。在物权法缺位情况下，我国内地房地产概念先天不足，长期局限于城市国有土地和城市住房的商品化2008年1月1日《城乡规划法》（2007/10/28）二）房地产的属性1、自然属性：固定---不可移动性；耐久---使用的长期性；异质性—独特性和不可替代性；保值增值性---对抗通货膨胀2、经济属性：高资本性；其利用适应物价变动的缓慢性；投资和消费双重性；房地产利用的外部性3、法律属性：不动产性；财产权利的重要性；房地产的可分性4、社会属性：社会效应；美学价值；心理效应二、房地产业的含义和特征一）含义：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。综合性较强：建筑、金融信托、建材、装潢、服务相对独立：联合国将其列为经济类标准行业第八类（共10类）；我国将其列为经济行业第七位（共13类）1985年，明确房地产业为第三产业第一产业？第三产业？基础产业？支柱产业？二）房地产业的特征1、开发经营的对象具有特殊性：土地交易一级市场---土地二级开发，土地失去独立性—房地产2、先导性：关联度大，产业链长3、地域性4、投资大、周期长、收益大、风险大5、较强的国家干预性6、发展具有周期性三、房地产市场及其分类一）房地产市场的含义和特征1、三个层次的含义：1）市场的区域空间性：“某某房地产交易所”；2）制度经济学层次：形成房地产价格的一种制度安排；3）产权关系角度：房地产商品交易双方经济关系的总和2、特征：1）非物流性—”商流”；2）交易客体的特殊性：融合性；权利不完整性；异质性；稀缺性3）地域性；4）不完全竞争性二）我国房地产市场的类型1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》，划分三级市场类型：1、一级市场：土地使用权出让市场—国家垄断经营土地储备制度的完善2、二级市场：取得土地使用权的房地产经营者和其他经营者，以及与不特定的广大消费者之间的平等法律关系3、三级市场：投入使用后的房地产交易市场第二节 房地产法的基本理论问题一、概念和调整对象一）房地产法的概念和特征：国家制定或认可的调整房地产开发和交易、经营和管理等过程中所形成的房地产关系的法律规范的总称。1、调整社会关系的不可分割性；2、适用法律规范的综合性；3、调整范围的广泛性二）房地产法的调整对象1、房地产民事关系2、房地产行政关系3、房地产社会保障关系二、房地产的渊源和体系一）房地产法的渊源1、宪法中的