房地产形势与政策论坛发言概要.docVIP

PAGE PAGE 13 房地产形势与政策分析论坛嘉宾发言纪录 厦门市房协3月7日下午组织了一次房地产形势与政策分析论坛。市房管局常宪亚处长解读了新国八条、住宅集团副总经济师林国华、中国人民银行厦门分行调研员肖维、立丹行厦门公司总经理陈祖勤、城市年轮董事长/房友网CEO张文彪先后发言。发言主要内容是对新政后厦门房地产业的机遇与研讨。 主持人(住宅集团董事长陈飞铭):有请国土房产局房地产市场处处长常宪亚为我们解读厦门新八条。 国土房产局房地产市场处处长常宪亚：新国八条是史上最严厉房产调控政策。厦门在研究细化这一政策时十分慎重。新国八条之后的政府工作难点是如何确定价格调控目标，如何加大社会保障性住房的建设力度。 房价控制目标最难制定，下面详述。 目前还在研究中。而保障房建设任务现在已经确定下来。全国1000万套分配给福建的是27万套。最后签订责任书给厦门的是4.3万套。这4.3万套保障房是包括各类保障房（限价商品房、危旧房改造、廉租房、公共租赁房、经济适用房）。目前厦门符合申请这些住房的调停约有两万个。要消耗掉这4.3万套，可能需要及时调整保障性住房的准入标准、也就是保障性住房准入门槛将降低，并将重点解决城市中低收入者、外来务工人员和大学毕业生。保障性住房政策显示政府已积极介入房地产行业。 关于税收政策。厦门新国八条不着不可执行国家统一制定。今后可能加强土地增值税清算与稽查，高价楼盘可能成为政府重点核查对象。 强化差别化的信贷政策。“各商业银行要严格执行国务院住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。”这个规定是全国统一的。 严格土地供应管理。“增加土地有效供应，今年的商品住房用地供应计划总量不低于前２年年均实际供应量。保障性住房、旧城改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％，保障性住房用地做到应保尽保。采取‘限房价、竞地价’等多样化的供地方式供应中低价位普通商品住房用地。严格执行将套型建筑面积等套型结构比例条件作为土地出让的规划条件，列入出让合同。”这样的话，说明今年供地方式会有所改变。 这样的实施方式有很多种方案。厦门比较有可能实行的是“限房价、竞地价”。可能是比较严格意义上的限价商品房。根据周边房产价格这种情况来决定土地的地价。通过这种方式供应的住宅还是商品房。今年可能会出台试点。今年推出的项目还没那么快上市，所以这条对于平抑今年房价没有什么实质意义。 政府也在考虑一部分保障性住房转为限价商品房。针对本市户籍没有房的家庭。可能首批有2000多套。这里有个问题，限价商品房配套车库要不要建。建了如果不卖，压的资金也很多。因为中低收入群体买了限价房很有可能不会买车库，那怎么办？企业背着包袱也很难。这个问题有待探讨。 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正和严肃查处。建立闲置房地产用地的常态化处理机制，严格按照出让合同约定和闲置土地处置规定处置闲置土地。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到２５％以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。”这个和国家提的还是不太一样。 限购令。“自意见发布之日起至２０１１年１２月３１日止，对已拥有１套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前２年内在本市累计缴纳１年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前２年内在本市累计缴纳１年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。并适时根据本市年度新建住房价格控制目标实现情况对限购时限进行调整。”这里面大家都注意到，实际上国务院八条出来，各地限购出来北京最严。我们厦门只要一年。厦门有提出我们这个是到2011年12月31日止。目前有三个城市（厦门、贵阳、石家庄）有设置时限。我们设置这样的时限就是为了在一定时限内实现我们的调控目标。如果没有再出台时限。那么这个限购就自动停止了。如果没有停止的话。那么这个市场基本上就要步入低谷。我们在政策上补充了一条，“适时根据本市年度新建住房价格控制目标实现情况对限购时限进行调整。”这还是符合国务院的精神。 现在最难的是制定房价控制目标。在今年3月住建部组织的17个城市房地产市场调控会议上，部长指示各地要落实国八条，各城市要设定新建住房房价涨跌幅。各城市可设定量指标，明确控制房价涨跌幅的具体数值。也可以参照其他经济指标定性指标（GDP增长速度和城市居民可支配收入增