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房地产税收制度与政策 2007-5-15 一、 税收制度概述1、税收的概念及特征 税收是国家依据其社会职能参与社会剩余产品分配的一种规范形式，即国家为了实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种分配形式。其特征包括： （1）强制性；（2）无偿性；（3）固定性。2、税收制度及构成要素（1）纳税人（课税主体）纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。（2）课税对象（课税客体）课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。根据课税对象的性质不同，可以把全部税种分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。（3）税基税基是课税基础的简称。（4）税率税率是据以计算应纳税税额的比率，即征收比例，体现征税的深度。按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。（5）附加、加成和减免附加和加成是属于加重纳税人负担的措施。属于减轻纳税人负担的措施有：减税、免税以及规定起征点和免征额。 二、中国现行房地产税中国现行房地产税有： 房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。（个人交易涉及个人所得税） 三、房产税房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。1、纳税人凡是中国境内拥有房屋产产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全发所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人。2、课税对象的征税范围房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。3、课税依据对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%--30%后的余额为计税依据计算交纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。4、税率房产税采用比例税率。按房产余额计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。5、纳税地点和纳税期限（1）纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。（2）纳税期限：房产税按年计征，分期交纳。6、减税、免税（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。（3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。（4）个人所有非营业用房产。（5）经财经部批准免税的其他房产。四、城镇土地使用税城镇土地使用税（以下简称土地使用税）是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。1、纳税人土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。2、课税对象和征税范围土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区征收。征税对象是上述范围内的土地和集体所有的土地。3、计税依据土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。4、适用税额和应纳税额的计算土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次： 大城市0.5—10元； 中等城市0.4—8元； 小城市0.3—6元； 县城、建制镇、工矿区0.2—4元。 5、纳税地点和纳税期限（1）纳税地点土地使用税由土地所在的税务机关征收。（2）纳税期限土地使用税按年计算，分期缴纳。6、减税、免税对下列土地免征土地使用税；（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产等。五、耕地占用税耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个征收的一种税。1、纳税人凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。2、课税对象和征税范围耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视了耕地。3、税率和适用税率耕地占税实行定额税率。4、计税依据耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。5、减税、免税（1）农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。?（2）免税范围：????①部队军事设施用地。 ②铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地。 ③炸药库用地。 ④学校、幼儿园、敬老院、医院、殡仪馆、火葬场用地。上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。六、 土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权土地上建筑物及其他附着物的单位和个人征收的一种税。1、纳税人凡有偿转让国有土地使用权土地上建筑物及其他附着物（以下简称转让方产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。2、征税范围