房地产开发与销售.ppt

商品房开发销售统计 ? 8．1 商品房开发统计 8．1．1商品房开发统计的意义与内容 1．商品房开发统计的意义 商品房开发是房地产开发的重要组成部分，是通过多种资源的组合，为人类提供入住空间、改变人类生存物质环境的一项活动。 整个开发过程需要经历开发资金的筹措、房屋的建筑、房屋工程验收等项工作的集合。 开展房地产开发统计的意义主要有三方面 8．1．1商品房开发统计的意义与内容 2．房地产开发统计内容 （1）商品房开发的资金来源与投资金额统计。 （2）商品房开发统计。 （3）房地产开发经济效益统计分析。 8．1．2 商品房开发投资统计指标 1．商品房开发资金来源 (1)国家预算内资金。 (2)自筹资金。 (3)定金及预收款。 (4)商业贷款。 (5)其他来源。 我国开发投资资金来源情况见表8-1。 8．1．2 商品房开发投资统计指标 2．商品房完成投资额统计 （1）商品房完成投资额。 是指在商品房开发中一定时期内，以货币计量的已完成工作量。也称为商品房投资额。完成投资额是综合概括地反映商品房投资规模的指标。 是指报告期内完成的用于商品房及其配套服务设施建设的投资额。包括建筑工程、安装工程、设备、工器具购置及其它费用。 8．1．2 商品房开发投资统计指标 商品房开发投资构成主要包括以下四部分： 1）土地成本。 2）开发成本。 3）开发间接费用。 4）税费及其它费用。 8．1．2 商品房开发投资统计指标 （2）商品房投资额指标 1）商品房计划投资。 2）商品房实际完成投资。 在商品房投资统计中特别注重土地成本、土地开发和房屋建造等方面实际完成投资情况，是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。 8．1．2 商品房开发投资统计指标 本期竣工商品房价值=期初转入在建工程累计完成额 + 期内完工商品房价值－期末在建工程累计完成额 3．房屋建筑统计 房屋建筑统计是项目自开工到建成交付使用阶段的统计工作，主要反映开发商在进行商品房开发过程中的投资与房屋建造情况的统计 3．房屋建筑统计 （1）实物工程量指标 房屋建筑统计是把房屋建筑工程划分为：基础工程； 主体工程； 屋面工程等 进行实物工程量统计。 3．房屋建筑统计 （2）房屋建筑工程指标 1）综合开发工作量。 2）施工面积。 3）新开工面积。 4）竣工面积。 5）建设工期。 6）平均建设周期。 7）商品房竣工率。 （2）房屋建筑工程指标计算公式 为综合说明房地产开发企业在一定时期内商品房建设工期，一般是计算平均建设工期。其公式如下： 平均建设工期 = ∑已建成项目工期÷项目个数 平均建设周期 = 施工面积÷新竣工面积 商品房竣工率=期内商品房竣工面积÷期内商品房施工面积×100％具体指标统计见表8-2。 [例8-1] 投资总额计划完成情况分析 某房产开发企业计划在2000年、2001年两年完成的投资额为4000万元，2001年第二季度的投资完成情况见表8-3。试计算投资计划累计完成比率和投资计划累计完成比率。 解：二季度计划完成比率=（510/400）×100% ＝127.5％ 年初至本季末计划累计完成比率=（1000/2400）×100％＝41.7％ 自开始建设至本季末计划累计完成比率=（2600/4000）×100％＝65％ 表8-1 投资计划完成情况及投资构成统计表 3）商品房开发进度分析 ①商品房工程进度分析。 [例8-3] 雅怡房地产开发公司，本年计划施工单位工程80个，期内全部完工60个，15项工程未完工，其他单位工程基本完工，试计算期内单位工程完工率。 工程完工率=（60+5）÷ 80 ×100%=81.25% 3）商品房开发进度分析 （b）商品房竣工率分析 [例8-5] 某房产开发企业2005年住宅实际施工面积42119㎡，住宅实际竣工面积为40427㎡，计算2005年商品住宅竣工率 解：商品房竣工率=期内商品房竣工面积÷期内商品房施工面积×100% 2005年商品房竣工率= 40427÷42119×100％= 95．98％ 3）商品房开发进度分析 ②商品房建设速度分析 （a）商品房建设工期。 [例8-4] 2006年某市房地产开发建成项目40个，其工期之和为450个月，试计算平均建设工期。 解：平均建设工期= 450 / 40 =11.25（个月） 3）商品房开发进度分析 结果表明，该企业2005年度商品房已有95.98％竣工，已达到住用条件，只有4.02％的商品房是处于施工阶段。 8．2 房地产销售统计 8．2．1商品房销售统计意义与方法 商品房的销售是开发商在项目建设阶段以及房屋建成后所进行的营销活动，商品房的销售包括预售与现房销售两种形式。 成功的商品房销售一般包括三个阶段，一