第六章 房地产转让.pptVIP

第六章 房地产转让 本章引例 甲将A城B区楼房一幢卖与乙，二人于8月5日订立买卖合同，8月7日甲交钥匙与乙，乙当天搬进居住。二人相约在8月20日之前办理产权过户手续，尔后付款。8月11日晚，楼房遭雷击起火，焚于一旦。后甲要求乙付房款，乙拒绝，遂生纠纷。问；乙应否付房款? 甲卖一母牛与乙，价3000元，约定乙于6月1日至12月1日之间每月付款500元，12月1日前付完，母牛归乙所有。6月1日，甲将牛交与乙。 （1）若10月5日，母牛遭雷击，问：风险由谁承担？ （2）若8月5日，母牛生一牛犊。问：牛犊应归谁所有？ （3）若在牛款付清之前，乙与丙达成转让该牛的合同，在向丙交付之前，该合同的效力如何？ （4）上问中，如丙不知甲保留了牛的所有权，但已交付于丙，且丙已付款3500元，则丙能否取得该牛的所有权？ 第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念与特征 交易从狭义上讲，是指各自独立、相互平等的市场主体之间就其所有的财产进行的交换，其基础形态是财产由一个主体流转到另一个主体。 房地产交易，是指以房地产为对象的交易活动，从法律的视角看，房地产交易的本质是房地产权利在不同的市场主体，包括房地产主体之间进行的房地产转让、房地产抵押和房地产租赁行为。 房地产交易特点 第一、房地产交易是平等主体之间的经济活动， 表现为平等主体之间的财产性法律关系。 第二、房地产交易的对象是作为特殊商品的房地产。 房地产交易行为的客体主要包括土地使用权、地上建筑物及其他附着物的所有权等不动产权利。 第三、房地产交易适用的法律规范包括债权规范和物权规范。 房地产交易的前提是市场主体相互之间承认对方独立的财产权利，而这需要由物权法来规范，交易过程中房地产权的转移，则需要借助于交易主体的法律行为来完成，而这方面则主要需要债法来规范。 二、房地产交易的原则 （一）房地一体（房随地走、地随房走）原则 房地一体原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让和抵押。 由于房地产在立法体例上采用房地产二元论，因此房产和地产各自均具有独立的交易价值和让与性。但是房产和地产在物理形态上连为一体，如果分别转让、抵押，容易使二者的权利产生冲突，故立法上一般规定房产和地产应一并转让、抵押，保持二者在权利主体上的统一。 《城市房地产管理法》第31条确立了房地产一同转让的基本原则： 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》策23条规定： 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 注意：抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。为便于抵押权的实现，可以一同拍卖，但对新增房屋所得抵押权人无优先受偿权。 （二）房地产转让和抵押必须以登记为公示方法 （三）房地产交易应接受国家价格管理的原则 国家定期公布基准地价、标定地价和房屋重置价格作为房地产基础价格。 国家实行房地产价格评估制度。 国家实行房地产交易价格申报制度。 （四）房地产交易中的土地收益合理分配原则 第二节 房地产转让概述 　一、房地产转让的概念和法律特征 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产权转移给他人的行为。房地产转让具有以下法律特征： 1．转让对象的特殊性。 2．转让程序和条件的严格性。 3．转让情况的多样性。 4．以变更登记作为房地产产权转让生效的要件。 　二、房地产转让的方式 根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》（2001），房地产转让行为方式主要包括下列几种： 1．房地产买卖 2．房地产赠与 3．以房地产出资 4．合作开发经营房地产 5．因公司合并导致房地产权属转移 6．以房地产抵债 7．法律、法规规定的其他情形。 房地产转让的特殊形式——以房地产合作开发方式转让房地产 房地产合作开发，主要是具有土地使用权、开发资质、建设资金的双方或多方当事人之间联合开发房地产的行为。 联合开发，有设立法人企业，如项目公司等形式进行房地产开发，亦有订立协议以合伙方式进行房地产开发。在这些合作开发方式中，如果引起房地产权属在各方之间转移的，则应属房地产转让，否则不能构成实质性的房地产转让。 2004年11月23日《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 　　 第二十四条　合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 第二十五条　合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 第二十六条　合作开发房