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第六章 房地产项目管理 第六章 房地产项目管理 2006年春季 房地产 本章内容 1．? 本章主要阐述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同管理的有关内容2．? 论述开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。 项目的含义以及特征 含义：指那些作为管理对象，按限定时间、成本和质量标准完成的一次性任务。 项目的主要特征有： (1)项目的一次性； (2)项目有明确的目标； (3)项目作为管理对象的整体性。 其中一次性是项目的最主要特征。 房地产开发项目的含义 含义：就是指已经确定投资，按照规划设计条件进行施工，并实行统一核算、统一管理的具体房地产开发建设工程。 房地产开发项目又可以称之为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。 房地产开发项目有大有小，其划分标准应当以具体建设单位(房地产开发商)为依据。 房地产开发项目的特征? 一是知识的密集性 二是组织的层次性 三是系统性 房地产开发项目管理 概念：是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理 房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体的工程所进行的计划、指挥、检查、调整和控制，以及在工程建设过程中与社会各相关部门的联络、协调等工作。 房地产开发项目管理主要包括： 项目的投资管理 工程管理 质量管理 合同管理 工程技术资料管理 施工安全管理 市政配套协调管理? 房地产开发项目管理的任务 包含了对已发包建设工程整个施工过程的管理 包括： 对工程质量、 工程进度的控制管理， 工程施工队伍的组织管理， 对施工过程中可能出现的各种问题的处理等 目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。 质量与质量管理 质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。 工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。 质量管理 确定质量方针、目标和职责 在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活动。 工程项目质量管理的特点 工程项目质量的特点是由房地产开发项目的特点所决定的。 工程项目的特点: 具有单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式的特殊性、项目高投入性和风险性 还具有工程质量本身的特点，如影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大等。? 质量管理的主要内容(2-1) 施工前的准备阶段 1．对施工队伍及人员质量的控制。 2．对工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等的质量控制。 3．对施工方案、方法和工艺的控制。 4．对施工用机械、设备的质量控制。 5．对施工环境与条件方面的质量控制。 6，对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。 质量管理的主要内容(2-2) 施工过程中的质量管理 1．对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督 2．在施工过程中进行质量跟踪监控 3．会同建设监理单位审查设计方或承包方提出的工程变更或图纸修改 4．办理隐蔽工程验收手续 5．参加给排水、电气安装的试通水、试运转等工作 6．参加工程质量的评定和竣工验收工作，做好施工资料收集整理工作 7．认真做好施工日记 8．对沉降有观测要求的建筑物、构筑物，在施工过程中督促施工企业进行定期观察，并做好相应记录。 9．监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工。 项目工程质量管理的主要途径和方法 主要途径： 工程建设对象的施工生产进行全过程、全面的质量监督、检查与控制 包括： 事前的各项施工准备工作质量控制， 施工过程中的控制， 各单项工程及整个工程项目完成后，对建筑施工及安装产品质量的事后控制 施工阶段进行质量监控的主要方法： 审核有关文件、报表， 现场检查及试验 施工阶段质量监督控制手段 旁站监督 测量 试验 指令文件 规定质量监控工作程序 利用支付控制手段  房地产开发项目的竣工验收 竣工验收的目的： 是全面检验工程建设是否符合设计要求和施工质量标准 检查承包合同的执行情况 竣工验收的范围及依据 验收范围 设计文件和合同规定的内容 土地使用情况 单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。 验收依据 批准的设计任务书、初步设计、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件，以及现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。 竣工验收的要求 基本要求 项目已按设计内容建设完成 工程质量和使用功能