第七章_房地产管理法.pptVIP

物业管理概述 一、物业及物业管理的概念 物业是由房地产(real property)一词演化而来的一个特定概念，指的是一个单位已经建成并投入使用的各类房屋及附属设施和相关土地，即一个单位房地产。 物业管理从一般意义上说，是指处理物业因使用而产生的问题的各种管理活动，包括物业的日常维修养护、清洁、安全保卫等，以及与使用有关的各种经营和服务管理行为。 物业管理从运作机制上可以划分为委托管理型和自主管理型。 物业委托管理和物业自主管理 物业委托管理是指物业所有者将物业委托给专业化的物业管理公司进行管理，通过签订合同、支付费用，得到物业管理公司提供的有关服务。 有前期物业管理与一般物业管理两大类。 物业自主管理是指物业所有者自己(或自己组建物业管理公司)对物业进行经营管理。 委托管理适合于各种类型的物业，而自主管理适合于由一个业主拥有的独立性物业 。 物业管理的内容 一、物业管理的基本内容 (1)对物业及其配套设施进行维修维护、保养、改造；(2)防火、防盗等安全管理；门)清洁、绿化等环境卫生及美化管理；(4)车辆行驶及停放管理；(5)维修基金、物业管理费的预算及收支财务管理；(6)代购车船机票、代订送报刊杂志、接送小孩、家政、电器维修、室内装修等多种配套服务；(7)社区文化建设管理，以及协助政府进行人口统计、计划生育等社会管理；(8)物业的产权变动、维修改造等档案管理。 二、不同类型物业的管理要点 1．居住类物业管理：和谐、良好地运行；环境保持在较好的状态。 2．零售店及购物中心的管理：保证物业功能的良性运作，维护物业形象。 3．写字楼的管理：对高档环境、设备、工作区间的维护保养，个人认为难度较大。 4．工业厂房的管理：复杂环境下的管理，难度大。（具体各点也可见书）。 三、前期物业管理要点 前期物业管理是指从房屋出售之日起，到业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同生效时为止，这一段时期的物业管理。 前期物业管理的内容包括以下几个方面：(1)管理机构的设立与人员培训；(2)物业管理规章制度的制定；(3)物业的验收和接管；(4)业主的入住管理；(5)装修搬迁管理；(6)与物业相关的资料档案的建立；(7)物业的维修、消防、安全、清洁卫生、车辆停放、财务管理等。 前者的物业管理公司由开发商聘任 。 四、一般物业管理的运作 一般物业管理的物业管理公司由业主委员会聘任，一般物业管理的开始是前期物业管理的结束。 一般物业管理的管理要点见书所述。 业主委员会 业主委员会是代表物业管理区域内全体业主，对物业实施自治管理的执行机构，由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员会每届任期不超过三年，可连选连任。 业主委员会由5人以上的单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。 业主委员会根据工作需要，可聘请社区居民委员会和有关单位的人员担任业主委员会顾问。 杭州市物业管理条例（摘） 有下列情况之一的，区、县(市)物业管理部门应指导、监督前期物业管理单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会： (一)入住率达到60%以上的；? (二)入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年的；? 第一次业主(代表)大会的费用开支由物业建设单位承担。 * 点 * 房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 * 商品房销售案例 某甲购买某房地产开发公司商品房一套，合同约定房屋面积为123平方米。对合同面积与交付面积不一致的处理未作约定。双方签订合同后，某甲交付了全部购房款，开发公司也按期交付房屋给某甲。某甲即对该房进行了装修。某甲入住该房后，总觉房屋面积没有自己想像的那样大。 于是，某甲请来房屋勘测大队进行房屋面积测定。没想到该房屋面积比合同约定面积少了9.5平方米。为此，某甲与房地产开发公司协商，要求双倍返还不足面积部分的房款。 * 《消费者保护法》有关双倍赔偿的规定 《消费者保护法》第49条“经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当根据消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。” * 某甲提出：根据《消费者保护法》要求开发商承担双倍返还之义务。 开发商则同意返还不足面积部分的房款，但不同意双倍返还。开发商认为商品房买卖不适用《消费者保护法》。 * 案例评析 本案中，如能证明开发商主观上有故意或恶意，则可以认定有欺诈行为。但如果不能证明，则不构成欺诈，不能要求所有不足部分房屋面积的双倍返还。 某甲，则有权选择解除合同并要求赔偿损失或选择要求继续履行合同，并要求面积误差比在3%以内部分返还房款及利息损失、面积误差