房屋及土地登记办法专题 PowerPointPrese.pptVIP

房屋及土地登记办法专题 四川恒通评估师事务所 崔太平 新的登记制度 理念的改变：权属证书与登记簿。 权属证书：房屋所有权证记载内容的变化（如专有面积）；他项权利证增加地役权种类；增加预告登记证明、在建工程抵押权登记证明；增加构筑物所有权证；构筑物他项权证、预告登记证明。 登记规则的更新：明确房地产权利人（对按揭带来的变化、对过去登记的再确认）；新的登记种类（如预告登记、最高额抵押权确定登记）；建筑物区分所有权登记，记载于登记簿，不发权属证书；集体土地上的房屋登记；登记人员的持证上岗（登记官制度）。 新登记制度对银行信贷业务的影响 对于按揭业务的影响: 保护银行信贷资金的安全,需要两次预告登记,如何完善相关手续？预告登记的效力？如何办理本登记？ 新登记制度对于其他信贷业务的影响： 最高额抵押需要哪些登记？哪些不能纳入不动产抵押范围(如属于建筑物区分所有权的房屋)？附带地役权的供役地或需役地的如何抵押？不动产登记的基本单元对抵押的影响？构筑物颁发产权证后,收费权质押与构筑物抵押的关系？ 新登记制度对估价代理行业的影响 新登记制度对于估价师工作带来的影响： 什么样的不动产不能评估？估价依据是查阅登记簿还是依据权属证书？修正系数的调整？构筑物的抵押评估如何做，与收费权质押的关系？ 新登记制度对于策划代理行业的影响： 以专有面积为基础的销售单价进行营销？销售合同（预售合同条款的修改）的改变？哪些不能纳入销售，如属于建筑物区分所有权的房屋？附带地役权的供役地或需役地的销售？房屋销售的基本单元？如何为购房人办理按揭？如何利用预告登记保护交易安全？ 不动产登记制度 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第二百四十六条? 法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。 不动产登记法的立法之前，规章《土地登记办法》、《房屋登记办法》先行。 关于不动产登记机构 房屋和土地分别进行登记的弊端。 完全实现包括城市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内的不动产统一登记，目前确有相当难度。 物权法对于不动产当中的房地产登记制度的几种选择模式。 统一房地产登记制度、登记规则，首先统一房地产权属登记 。 不动产登记类型 （一）所有权登记； （二）他项权利登记(抵押权、地役权)； （三）异议登记； （四）更正登记； （五）预告登记； （六）查封登记； （七）法律、法规规定的其他登记。 土地上的房屋等建筑物及构筑物，可以依法登记。 土地登记类型 （一）土地总登记； （二）初始登记； （三）变更登记； （四）注销登记； （五）其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。 关于不动产登记薄（房屋） 登记薄与传统房屋权属登记档案的区别。 登记簿应当包括房地产自然状况部分、权利状况部分以及其他部分。登记薄有关内容发生改变的，应通过增加新的页码、界面和内容体现，不得直接将原有内容删除。 自然状况部分，记载房地产坐落、四至、编号、房屋结构、层数、面积、设计用途、用地性质、土地使用年限等。 权利状况部分，记载所有权、他项权利以及其他依法可以登记的权利的权利人姓名（名称）、权利范围、共有情况、收件日期、登记日期、权属证书号及补换证情况等。 其他部分，记载异议、查封等依法应当登记的事项。 关于不动产登记薄（土地） 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。 土地登记簿应当载明下列内容：　　（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；　　（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；　　（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；　　（四）地上附着物情况。　　土地登记簿应当加盖人民政府印章。　　土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。 关于不动产权利人（一） 不动产权利人是在登记薄上有记载的人。 不动产权利人与利害关系人（财产共有权）。 物权法实施前的房屋产权，在物权法实施之后的转换：建立登记薄，明确不动产权利人。 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,权属证书包括 ：《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等、预告登记证明、在建工程抵押权登记证明。 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。 关于不动产权利人（二） 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。 土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。 土地权利证书包括：　　（一）国有土地使用证；