房地产问题研究.doc

11 - 9 - 浅谈房地产泡沫问题 温州09秋金融专业 方德青 学号09360151006 近年来,我国房地产业高速发展,成为拉动内需,推动经济增长的支柱产业,而房地产价格节节攀升, 随之产生的房地产泡沫引起了广泛关注。愈演愈烈的房地产价格给国人带来一定程度的影响，如何有效治理房地产泡沫经济, 加快我国城市化进程,扩大城市居民的人均住房面积, 关键是要针对我国的实际国情, 在正确分析市场动态的基础上通过及时调控, 做出正确的判断, 并采取相应的措施, 使我国的房地产市场能够持续、稳定、健康地发展。 一、泡沫及房地产泡沫的含义 金德尔博格在新帕尔格雷夫经济学辞典中，对泡沫的产生膨胀破灭的全过程做出了经典的描述“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者，这些人一般是以买卖资产牟利的投机者， 其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”[1] 房地产泡沫是以房地产为载体的一种泡沫经济。它是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离, 市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产开发中的泡沫现象, 主要是指土地和房屋价格极高与其使用价值 (市场基础价值 )不符,虽然账面上价值增长很高, 但实际上很难得到实现, 形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及近几年来房地产市场出现严重的投机现象, 房地产投资在短期内出现大规模膨胀, 泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌, 即泡沫破裂, 它的本质是行业发展的不可持续性。房地产行业是与国民经济高度相关的产业,与其直接相关的行业达60多个。目前我国的房地产行业已经形成了一个网状结构, 其牵连的行业广泛, 房地产泡沫一旦破灭, 国民经济会受到很大的冲击, 引起严重的失业问题。国外热钱的逃离雪上加霜,经济萧条是必然结果。 应当承认 ,房地产业成长过程中 ,确实存在着一些经济泡沫 ,主要表现在: (一)地产价格泡沫。 土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用,及其土地市场投机炒作,会出现虚涨,这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、 甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了 5倍,地价市值总额高达4000万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌,泡沫破灭,至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的,在一定阶段便会破灭。 (二)房屋空置泡沫。 在房地产市场供求关系中 ,商品房供给超过市场需求 ,超过部门的供给增长属于虚长 ,构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据 ,商品房空置率达10%以内时 ,这种经济泡沫是正常的。如果超越过多,引起严重的供给过剩,形成泡沫经济,导致房价猛跌,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭,失业率上升,经济混乱,社会动荡。 （三）房地产投资泡沫。 一般规律,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,百业待兴,房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。 （四）房价虚涨泡沫。 房价是与地价相联系的,房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外,开发商对利润的期望值过高,人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨,开发商攫取暴利,购房者难以承受,由此也会形成房地产泡沫经济。可见 ,房地产确有经济泡沫,存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。 房地产泡沫产生的原因 房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产，但是与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持一般来说，房地产泡沫的成因，主要有下面几个方面： （一）土地资源的稀缺性 由于土地的稀缺性垄断性，房地产成为最常见的泡沫载体之一众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地最大的经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小土地的自然供给是固定不变的，而城市化和房地产业的发展对土地的需求是与日俱增的，从而导致了土地资源相对不足随着经济的发