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房地产评估  Real estate evaluation 2009年8月 第2章 房地产评估的基本理论 思考题 1.房地产价值形成理论有哪些？ 2.会计中的成本与房地产评估中成本的含义有什么不同？ 3.影响房地产价值经济方面的因素有哪些？ 4.如何理解房地产评估中的替代原则？ 5.如何理解房地产评估中的合法原则？ 6.如何理解房地产评估中的最高最佳适用原则？ 2.3 房地产评估的原则 2.3.4 替代原则 房地产评估中，委估房地产的价格可以通过对市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易实例价格进行比较修正后估定。 2.3 房地产评估的原则 2.3.5 竞争原则 对于市场的供给和需求双方来说，每一方都有多个主体，各方主体之间为销售商品或购买商品在市场上展开竞争，价格是由竞争最后确定的。因此，竞争方式及其程度等对商品的价格形成有着较大的影响。 2.3 房地产评估的原则 2.3.5 竞争原则 房地产供给市场是非完全竞争市场，房地产的需求市场的竞争相对激烈，通过需求者之间的竞争，会使市场价格逐渐上升，最终达到均衡价格。 2.3 房地产评估的原则 2.3.6 贡献原则 房地产的某一部分对整体（如收益）的贡献程度，会对整体房地产的价值产生影响。 2.3 房地产评估的原则 2.3.7 均衡原则 以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定房地产是否处于最高最佳使用状态。 2.3 房地产评估的原则 2.3.8 效用原则 能给消费者带来较高效用的房地产其价值也高，相同效用的房地产其价值也相同，房地产的价值与其所能带来的效用成正比。 2.3 房地产评估的原则 2.3.9 机会成本原则 房地产评估应选择其机会成本最小的使用方式，也就是选择其最高最佳的使用方式作为其评估时点的状态。 2.3 房地产评估的原则 2.3.10 外部影响原则 某一房地产的存在既可对其周围的房地产的价值产生影响，同时其价值又受周围房地产或其他因素的影响 。 房地产不仅要考虑其自身的条件，还要考虑外部其他因素对它产生的影响，合理估算其价值。 2.3 房地产评估的原则 2.3.11 合法原则 房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提。 2.3 房地产评估的原则 2.3.12 最高最佳使用原则 房地产评估应该是房地产在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使评估对象的价值达到最大。 2.3 房地产评估的原则 2.3.13 评估时点原则 房地产的评估结果应该是评估对象在评估时点时的客观合理价值。 * * 会计学院：王景升 2.1 房地产价值与价格 2.2 房地产价值的影响因素 2.3 房地产评估的原则 学习目标 本章学习目标是使学生掌握房地产价格形成的基本理论、主要影响因素和评估时应遵循的基本原则。 2.1 房地产价值与价格 2.1.1 房地产价值与价格的含义 1）房地产价值 房地产价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对房地产价值的估计值。 房地产价值属于交换价值范畴 2.1 房地产价值与价格 2.1.1 房地产价值与价格的含义 2）房地产价格 房地产价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定的买方和卖方对于房地产实际支付或收到的货币数额。 2.1 房地产价值与价格 2.1.2 房地产价值形成理论 1）劳动价值论 2.1 价值与价格 代表人物:大卫·李嘉图、马克思，其主要内容： 资产的价值由劳动所决定，即由生产该资产的社会必要劳动时间所决定，劳动是形成价值的决定因素。 生产某项资产的社会必要劳动时间会随着社会技术水平的进步和劳动条件的改善，以及劳动者技能的提高而不断变化，表现出下降趋势。 2.1 价值与价格 2.1.1 价值构成理论 1）劳动价值论 2）效用价值论 2.1 价值与价格 代表人物:门格尔、杰文斯、瓦尔拉斯，其基本思想： 资产的价值由资产为其占有者带来的效用所决定，效用越大，资产的价值就越高。 对资产占有者来说，效用意味着收益，收益决定着资产的价值，收益越高，资产的价值越大。 2.1 价值与价格 2.1.1 价值构成理论 1）劳动价值论 2）效用价值论 3）新古典经济学派价值论 2.1 价值与价格 代表人物:马歇尔，该理论是将前两种价值理论结合起来，以亚当·斯米的自由放任经济理论为基础建立的价值学说。其基本要点： 商品或资产的价值来源于生产（成本）和消费（效用）两个方面。 生产（成本）决定着商品或资产的供给，消费（效用或收益）决定着商品或资产的需求。 市场经济条件下，商品或资产的价格由供给和需求双方共同决定。 2.1 价值与价格 2.1.3均衡价格与市场价格 均衡是一种没有变动趋势的情况。 均衡情况下房地产供给者所愿意供给的房地产总量与购买者所愿意需求的总量正好相等。 2.1 价值与