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超高层住宅开发的研究与思考 超高层住宅开发的研究与思考 ——宇鹏—— 深圳作为一个国际化大都市，土地的稀缺是显而易见的，但纵观深圳房地产住宅市场 上，虽然各种类型的建筑产品层出不穷，但是，有一个很奇特的现象，深圳的超高层住宅属 稀缺类！目前市场上的超高层住宅供应仅一个（纯住宅）港丽豪园，而且开发的不是很成 功。深圳的许多超高层建筑都是写字楼，住宅皆以小高层、高层为主流，似乎与深圳住宅用 地的稀缺不相映衬。许多国际大都市，比如与深圳隔了一条河的香港，超高层住宅比比皆 是，北京、上海、广州超高层住宅的开发也接二连三，可以预见，不久的将来，深圳的超高 层住宅将风声水起，引领深圳住宅楼市的风骚！ 本文对超高层住宅开发中的一些问题进行研究和思考，旨在与同行交流，共同研讨深圳 超高层住宅开发中需关注的课题。 全文排序如下： ◆主要结论 ◆超高层建筑的界定 ◆超高层住宅建筑部分特点 ◆部分开发环节技术难点的研究与思考 ▲成本核算 ▲结构系统 ▲垂直交通设计 ▲消防弱电系统 ▲节能、环保措施及其他 ◆深圳市场超高层住宅物业研究与思考 ▲东海港丽豪园 ▲擎天华庭 主 要 结 论: ◆超高层建筑的界定 高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。 根据我国《高层民用建筑设计防火规范》，凡是超过100米的均为“超高层公寓”。(本 文把40层以上楼定为超高层) ◆超高层住宅建筑部分特点 ●结论： 虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开 发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。故而对于超高层住宅的开发更多需要思考 的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。 ◆部分开发环节技术难点的研究与思考 ●结论一： 成本的增加势必使得开发物业销售价格上扬，同时也使得项目开发获取得利润率降低， 所以，在开发成本和销售价格不可控的情况下，缩短超高层住宅物业的开发销售周期是保证 利润率的一个关键。 ●结论二： 由于超高层住宅建筑结构的特殊性，建筑内部的梁柱将会不可避免的存在，在结构设计 中一方面考虑异型柱的使用，另一方面在户型设计中要充分全面考虑梁柱的影响、规避及利 用。 ●结论三： 超高层住宅建筑由于要最大化满足居住舒适性的需求，同时还要兼顾节能、环保、易于 维护的特点，垂直交通设计需采用先进理念和工艺水平。分散核心筒设计理念相对较为符合 超高层住宅的要求，但会增加一定程度的公摊面积。需通过多方案论证比较，找寻最优化方 案。 ●结论四： 百年大计，安全第一，超高层住宅建筑由于自身特点，消防保障是重中之重，全方位、 现代化的智能消防保障体现一方面是建筑本身必不可少的要素，另一方面结合智能化系统也 是项目营销推广中的重要卖点之一。 ●结论五： 超高层住宅建筑后期维护费用较高，在设计过程中优先考虑后期维护的节省原则；前期 投入一次到位，采用高品质优良材质，延长使用年限，便利后期维护；节能材料、节能工 艺、节能设备广泛运用；采用优化建筑位置及朝向设计、优化围护结构墙体设计等方式来达 到降低能耗的效果。 ◆深圳市场超高层住宅物业研究与思考 ●东海港丽豪园 结论： 港丽豪园的失败只能作为一个开发项目的失败，不能作为超高层住宅项目的失败个案来 看，假使港丽豪园在开发进程中避开竞争锋芒、完善宣传推广系统，细部处理到位，价格定 位合理，应该能够找到成功之路的。 ●擎天华庭 结论： 擎天华庭项目的失败可以说在产品设计完成之时已经确定了，5000平米的地块用以开发 小户型是最安全的开发模式，已经是行业内共识，开发单位背离市场规律，结果只能是留下 深刻教训。这个项目的失败对于超高层住宅物业的开发如何成功，借鉴意义不大。 ◆超高层建筑的界定 根据我国《高层民用建筑设计防火规范》，凡是超过100米的均为“超高层公寓”。 高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。联合国1972年国际高层建筑会议将 高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75 米）；（3）26～40层（最高到100米）；40