成都市北大青鸟商业地产项目定位分析报告_135.pptVIP

Page* 公寓部分建议 公寓产品亮点 “与5星级酒店比肩的城市公寓” 高新区首个包含高档酒店、高档写字楼、购物中心的大型综合性社区； 国际酒店管理集团进行物业管理； ? 卖点： 1. 外立面品质感增强 石材 玻璃、面砖、铝扣板 2.内部景观 建筑小品+开放景观 3. 精装修 精装修，采用高档国产品牌和合资品牌， 提供多种装修风格 4. 设备设施 智能系统、24小时热水、户式中央空调等 Page* 公寓部分建议 “高新区的灵动生活” 公寓产品亮点 性价比——控制面积在100平米以内，突出性价比，提高成长性客户的可支付性； 便利生活——多条公交线路直达市中心，项目内拥有大型购物中心，享受便利的同时，远离尘嚣； 灵动空间——减少承重墙，提供一定比例的loft空间户型； 升值潜力——毗邻高档酒店，租赁市场前景看好； Page* “多变的商务空间” ? 乙级写字楼开发的备选物业，视市场机会进行发展； ? 提供纯粹的办公空间，与区域内目前商住混合产品形成差异 化，确保办公物业品质； ? 户型设计方正，便于布置； ? 灵活的空间分割，可整层租赁，也可按单元租赁； 公寓产品亮点 乙级写字楼VS 商务公寓 1）外立面设计及用材 相同设计方案及材料档次 2）平面分割 更为灵活，平均户型面积小于乙级写字楼 3）使用率 控制大堂挑空面积，提高使用率 4）机电、智能化系统 提供中央空调、和安全智能自动化，但选 材档次低于乙级写字楼 5）结构布 框架格局，部分楼层提供户内分割 6）公共卫生间/户内卫生间 设户内卫生间和少量公共卫生间，方便小型公司使用 公寓部分建议 Page* ?? 宏观经济分析 ?? 基础分析 ?? 写字楼研究 ?? 住宅/公寓研究 商业研究 ?? 定位分析 ?? 产品规划建议 ?? 成本估算 【目录】 项目整体规划建议 住宅部分建议 公寓部分建议 写字楼部分建议 商业部分建议 Page* 写字楼功能要素 写字楼部分建议 功能要素： 地区标识：东部新区的标志性建筑 经济增长极：商务活动的平台 项目升级点：项目质的飞跃 开发时间： 短期内发展写字楼的支持不足 中长期内借助区域的成熟发展可以发展写 字楼 Page* 写字楼部分建议 写字楼概念定位 “高新区现代企业中心” 较多挑空，增加自然采光的大堂 商业裙房顶部供商务人士交流的景观花园 绿化小品等细节设计 细节 按国内先进标准优质写字楼配套设施设计，超越目前济南现有写字楼档次 国际品质空间 针对目标大客户提供楼宇冠名权，以总部大楼的概念形成市场冲击 冠名权 建筑高耸，外观现代，虽有限高限制，但通过与一期的配合，与公寓楼形成双子塔，增加视觉冲击 建筑品质 甲级写字楼 Page* 写字楼部分建议 写字楼独特性与亮点 “完善的配套商务服务” ? 高新区包含豪华公寓、购物中心的大型综合性办公物业；满足商务人士办公、会议、购物、短期/长期停留多方位的需求； ? 高新区为大型客户、外资客户量身定做的高品质写字楼办公物业； ? 与入驻高新区的企业同步成长，利用部分商业面积建立集银行、保险、中介代理、票务、平面设计、装订等于一体的商务中心，针对高新区企业特点提供贴心服务； Page* 写字楼部分建议 写字楼独特性与亮点 “灵活的平面空间” ? 控制单层面积——增加整层/半层租赁比例，有效保证租户构成档次； ? 框架结构——少梁柱布局，灵活分割； ? 大面宽短进深布局——消除采光盲点； ? 层高——虽然有明确限高要求，但不压缩层高，建议净高达到2.6米以上； 板式布局 核心筒与板式布局结合 核心筒布局 Page* 写字楼部分建议 写字楼独特性与亮点 “优质品质” ?优质品牌≠优质品质； ? 优质品质更多的体现在如下环节： ?? 楼宇机电、照明设计中充分考虑大型公司、国际性公司的需求，如充足的车位、电梯数量、办公自动化系统（六类结构化综合布线系统）、新风系统等； ?? 设计中考虑绿色环保概念； ?? 国际化物业管理服务； Page* ?? 宏观经济分析 ?? 基础分析 ?? 写字楼研究 ?? 住宅/公寓研究 商业研究 ?? 定位分析 ?? 产品规划建议 ?? 成本估算 【目录】 项目整体规划建议 住宅部分建议 公寓部分建议 写字楼部分建议 商业部分建议 Page* 商业部分建议 商业功能阐释 功能元素： ?? 购物：生活广场、精品展示 ?? 餐饮：美食广场、餐厅街区 ?? 服务：小金融街、商务天地 ?? 休闲：广场、公园、建筑小品 全家人的消费和休闲天堂 满足一站式消费 宽敞、明亮、有趣的空间 开发时间： ?? 短期内满足区域服务配套所需 ?? 中长期内成为东