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Author: 青州seo Author: 寿光seo 中国未来房价的定量评估 摘 要 房价问题事关国计民生，对国家经济发展和社会稳定有着重大影响，并且，一直是各国政府大力关注的热点问题。我国自从取消福利分房制度以来，随着中国经济的发展，居民生活水平不断提高，房地产销售价格价的不断飙升，因此，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一。 请根据中国国家统计局，我们收集了一线城市----北京、上海人均可支配收入与房屋均价的相关数据、还有二线城市最东部的杭州和最西部的成都的人均可支配收入与房屋均价的相关数据。并对以下问题进行探讨： 问题一，我们选取我国具有代表性的几类城市---北京、上海、杭州、成都等等，根据土地销售价格、人均可支配收入与房屋均价的关系进行拟合。从而，我们对房价的合理性进行了定量的评估。 问题二，我们根据邓聚龙教授的灰色系统理论，灰色理论认为，系统的行为现象尽管是朦胧的，数据是复杂的，但它毕竟是有序的，是有整体功能的。灰数的生成，就是从杂乱中寻找出规律。同时，灰色理论建立的是生成数据模型，不是原始数据模型，因此，灰色预测的数据是通过生成数据的模型所得到的预测值的逆处理结果。从而，我们对中国未来近年房价的走势进行了合理的预测。 问题三，我们根据中国近年的国民生产总值GDP和居民消费价格指数CPI的相关权威数据，利用概率统计的方法，研究房价对我国经济发展所产生的影响，并进行定量了分析。最后，探讨使得我国房价合理的具体措施。 关键词：土地销售价格、人均可支配收入、房屋均价、合理性、灰色系统理论、国民生产总值GDP、居民消费价格指数CPI、概率统计。 一、问题的重述和分析 1.1.问题的重述： 房价问题事关国计民生，对国家经济发展和社会稳定有重大影响，一直是各国政府大力关注的热点问题。随着社会的发展，房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。可是，近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。我国自从取消福利分房制度以来，随着房价的不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一。从国家领导人、地方政府官员，到开发商、专家学者、普通百姓通过各种媒体表达各种观点，但对于房价是否合理、未来房价的走势等关键问题，至今尚未形成统一的认识。这仅是我们对房价问题的一些看法。 基于以上问题，我们下面分成四个问题进行讨论： 问题1、首先我们选取了我国几个具有代表性的城市，搜集其历年房价、历年城镇居民的人均可支配收入以及土地销售价格等相关数据，分析判断各个城市房价的合理性。 问题2、根据著名教授邓聚龙的灰色系统理论和《国家统计局年鉴》相关权威数据来预测未来几年所选取的各个城市的房价走势。 问题3、根据所搜集的数据，结合近年国家所采取的调控政策和房地产对中国经济的影响，我们对房价问题提出合理的调控措施。 1.2.问题的分析： 问题一： 根据中国中国统计局和相关资料，我们收集了一线城市----北京、上海人均可支配收入与房屋均价以及土地销售价格的相关数据；二线城市最东部的杭州和最西部的成都的人均可支配收入和房屋均价及土地价格的相关数据。根据相关数据，我们采取了函数拟合的方法对中国房价的合理性进行了定量评价。 问题二： 我们选取了北京近几年房地产销售价格的真实数据，根据著名教授邓聚龙的灰色系统理论，对未来房价的走势进行合理的预测。 问题三： 根据分析结果，进一步探讨使得房价合理的具体措施。根据近年中国国民生产总值（GDP）和居民消费指数（CPI）的相关数据，并利用概率统计方法，我们将对经济发展所产生的影响进行定量的评估分析。 二、模型的假设 eq \o\ac(○,1)、假定在分析某一因素对房屋价格影响时，其他影响因素对房价的影响基本不变。 eq \o\ac(○,2)、本模型仅考虑大众适用型住房，未考虑如高品质房、别墅等房型对房价的影响。 eq \o\ac(○,3)、本模型只考虑人均可支配收入和房地产建筑成本中的土地价格影响，其它影响暂不计。 ④、假设银行利率每年保持稳定,房屋供需处于平衡状态； ⑤、假设所用数据均来自《中国统计局年鉴》，且均真实可靠。 ⑥、由房屋自身因素和环境因素组成的非市场因素对房价的影响中比较复杂，忽略不计。 ⑦、按照国家规定的营业税为房价的5%，土地交易契税税率为3%，设定土地贷款年利率为5.4%，相应的贷款年限设为两年。 ⑧、假设数据的波动在合理的范围内。 三、基本符号说明 ：指地价指数（%）； ：地价（元/平方米）； （3）：实际房价（元/平方米建筑面积），：理论房价（元/平方米建筑面积）； （4）：贷款年限（年）； （5）：房价指数； （6）：营业税（%），：容积率（%）； （7）：综合成本（元/平方米）； （8）：利润（元